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경매 기본 개념과 절차 정리[ 1 ] 경매의 종류와 경매신청 과정

ΓΖ 2023. 4. 14. 12:17

시중 가격보다 좋은 가격에 부동산을 취득할 수 있는 방법 찾고 계시지요? 경매의 경우 좋은 제안이 될 수 있지만 권리 분석과 어려운 절차 등에 따라 접근이 어렵습니다. 경매 기본 개념과 절차별 기본 사항 정리해 드리도록 하겠습니다.

1. 경매 기본 개념

1) 경매의 종류

(1) 임의경매

- 담보권의 실행을 위한 경매

- 상환약속을 지키지 않은 채무자에게 채권자가 기존에 설정된 담보가등기,근저당권,전세권 등을 원인으로 하여 별도의 소송절차 없이 법원에 신청하는 경매

(2) 강제경매

- 집행권원으로 부터 발생한 경매

- 채권자가 근저당권 등을 설정하지 않았지만 법원으로부터 받은 판결문, 지급명령결정문, 공정증서 등에 의해 진행할 수 있게 된 경매

2) 공매

-한국자산관리공사의 압류자산에 대한 경매

3) 강제 경매의 대상

(1) 토지, 부동산과 동일시 되는 권리

(2) 토지의 정착물

① 담장, 구거, 수목 (소유권 보존 등기가 된 입목은 독립하여 강제경매 대상이 됨)

② 미분리 천연과실 : 성숙기 전 1개월부터는 유체동산으로서 제외

③ 토지의 공유지분은 독립하여 경매의 대상

(3) 건물 : 항상 토지로부터 독립하여 강제경매의 대상

4) 집행법원

- 목적 부동산 소재지의 지방법원이 집행법원이 됨

5) 강제집행의 요건

(1) 집행당사자

(2) 집행권원 : 국가의 강제력에 의해 청구권, 집행력을 정한 공정의 문서

(3) 집행문

2. 경매 절차별 기본 사항

1) 경매의 절차

경매신청 → 경매개시결정 → 경매준비 → 매각실시 → 매각결정 → 대금납부 ( 소유권이전 → 부동산 인도 명령 → 배당 → 명도 )

2) 채권자의 경매신청

(1) 경매신청서 작성

① 공통 첨부서류

- 토지대장

- 건축물관리대장

- 등기사항전부증명서

* 표제부 : 부동산의 위치, 면적, 구조, 변동사항 기재

* 갑구 : 소유권에 관한 사항 ( 매매, 경매, 압류 등 )

* 을구 : 저당권의 설정 유무 ( 채권자, 채무자, 채권액, 변제기, 이자 등의 기타 조건 )

을구에 기재될 사항이 없거나 현재 효력 있는 부분이 없으면 을구를 제외하여 발급

⭐토지대장 건축물 관리대장 발급하기

⭐등기사항 전부증명서 발급하기

※ 등기의 순위

- 등기는 순서대로 순위번호 기재

- 동일한 구에서는 순위번호에 따라 등기의 우열이 결정

- 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따름

- 가등기가 있는 경우 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따름

- 갑구와 을구의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 따라 우열이 가려짐

※ 저당권 - 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 점유를 인정하지 않고 채무의 담보로 제공한 목적물

- 부동산을 처분해 변제받을 수 있는 담보권

② 강제경매의 경우

- 집행권원

- 미등기부동산인 경우 해당 부동산이 채무자 소유임을 증명하는 서류 : 도급계약서, 재산세 과세증명, 건축물사용승인서, 건축허가서 등

※ 재산명시신청

- 강제경매는 채무자의 재산보유현황을 알아야 신청이 가능

- 채무자의 재산보유현황을 공개하라는 명령을 법원에 신청할 수 있는 제도

- 재산명시기일에 채무자가 응하지 않을 경우 20일 이내 감치

- 허위로 재산목록 제출시 500만 원 이하 벌금

- 양도한 재산 발견시 : 강제집행 면탈죄 3년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금

③ 임의경매의 경우

- 담보권을 증명하는 서류

(2) 경매비용 예납 : 경매신청과 동시에 예납함.

- 부동산 감정가( 통상 청구액 )의 1~2%

- 예납금은 매각대금 배당순서에서 가장 우선적으로 변제 ( 예납된 금액을 제외한 금액으로 배당함 )

3) 법원의 경매개시 결정

(1) 경매접수 : 법원의 요건 적부 심사, 흠결시 이를 지적하고 고시하지만 이에 신청자가 응하지 않아도 접수 자체를 거부할 수는 없음.

(2) 경매개시 결정 ( 경매개시일 ) : 임차인을 낙찰자가 인수하는가 소멸시키는 가를 판단하는 기준일 역할을 함

① 채권자의 경매신청을 검토하여 요건이 적법하게 구비되면 신청 2일 후에 법원이 경매개시를 결정

② 경매개시결정 즉시 경매개시 결정 사유를 등기사항전부증명서에 기입 등기

(3) 경매신청등기 촉탁 : 법원은 등기소에 해당 부동산의 등기사항전부증명서에 경매개시결정 기입 등기를 촉탁

(4) 경매개시결정 송달

① 경매개시결정은 압류의 효력을 가짐.

② 압류 후에는 소유자 및 채무자가 해당 부동산을 제3자에게 양도하거나 또는 담보/용익물권을 설정하여도 압류채권자(경매신청자)에게 대항하지 못함.

(5) 이의 신청

① 법원의 경매개시 결정에 대해 이해관계인은 법원에 개시결정의 취소를 구하는 이의신청을 할 수 있음.

② 이의 신청은 매수인이 매각대금을 완납할 때까지만 가능.

③ 임의경매는 절차상 하자와 실체상 하자 모두에 대해 이의신청이 가능

④ 강제경매는 절차상 하자에 대해서만 이의신청이 가능

(6) 경매 배당요구 종기 결정 및 공고

① 배당요구종기일 - 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정함.

- 부동산 임차인들이 배당을 받기 위해서는 배당요구종기일 이전까지 배당요구를 해야 함.

- 경락(경매낙찰) 받은 물건에 거주하고 있는 임차인들에 대한 인도명령과 명도소송에 영향을 미침.

② 법원은 경매개시결정 후 7일 이내에 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기일( 통상 매각 기일의 3~4개월전)을 결정해 이를 공지

4) 경매준비

(1) 채권자 등에 대한 채권신고 최고

- 세무서 등 관공서에 대해 교부청구의 최고

- 채권자, 이해관계인에 대해 채권신고의 최고

- 공유자, 임차인에 대해 경매개시결정 통지

(2) 부동산 현황 조사 : 경매개시 결정일로부터 3일 이내 조사작성 명령

① 현장 답사

② 자료 열람 : 각종 공부확인, 등기사항전부증명서, 전입세대 확인, 부동산의 시세 조사

③ 현황보고서 : 집행관은 2주일 이내 부동산의 현황보고서 작성 및 제출

- 물건명세서

- 현황조사서

- 임대차조사서

- 감정평가서

5) 매각실시

(1) 경매의 방식

① 호가경매

- 미술품이나 골동품 경매와 같이 매각기일에 매수신청인이 모두 모여 현장에서 서로 가격을 올려가며 경쟁하는 방식

- 현재는 동산에 대한 강제집행(경매)에만 사용

② 기간입찰

- 일정한 기간( 통상 일주일에서 한달정도 )을 정해서 기간 내 자유롭게 입찰하고 입찰 마감 후에 개찰하여 최고가 매수인을 결정하는 방식

- 기일입찰의 당일 혼잡을 개선하기 위해서 도입하였으나 현재는 제도상의 번거로움과 실효성 미흡으로 시행하지 않고 있음.

③ 기일입찰

- 매각기일에 법원에 모여 입찰하고 개찰하는 방식. 현재 부동산 경매의 입찰 방식

(2) 매각의 형태

① 일괄매각

- 개별 물건의 가치차이가 현격하고 다른 물건이 한 물건의 경매 낙찰 여부에 따라 가격변동이 심할 것으로 예측되는 경우에 법원의 판단으로 여러 개의 개별적인 담보 물건을 묶어서 매각하는 것

예) 도로에 인접한 필지와 이와 연결된 맹지

② 개별매각

- 경매사건번호는 동일하지만 각각의 부동산에 개별 물건번호를 부여하는 것.

이 경우에는 물건번호를 정확하게 기재하여야 유효함.

예) 2023타경 1234호 : 일괄매각 2023 타경 1234(1)호 , 2023 타경 1234(2)호 , 2023 타경 1234(3)호 : 개별매각

(3) 중복경매

① 이미 경매가 진행된 부동산에 새로운 경매가 진행되는 것. 선행경매사건의 취소, 취하가 발생하면 후행경매 사건으로 이어서 계속 진행.

② 중복경매에서는 선행경매사건의 절차 진행에 대해서 후행경매사건은 배당요구의 의미만 있음. 그러나 중복경매를 신청하지 않을 경우 선행사건이 취소 취하되면 경매는 종결되므로 배당요구를 하지 못한 경우 중복경매라도 신청하는 것이 유리함.

(4) 법사가격

① 최초법사가격 : 법에서 최초에 결정한 최소가격. 경매응찰시에는 법사가격(최저가격) 이상으로 응찰해야 유효

② 최저매각가격(금차법사가격) : 최초법사가격에서 유찰되어 두번째 신청될 때부터 법원에서 결정한 최저가격.

(5) 새매각과 재매각 ( 신경매와 재경매 ) - 실시 사유 / 법사가격결정 / 경매보증금

① 신경매

- 유찰로 다시 실시하는 경매 20~30% 낮아진 법사가격 10% 경매보증금

- 낙찰 불허로 다시 실시하는 경매 종전 법사가격과 동일 10% 경매보증금

- 낙찰 허가 취소로 다시 실시하는 경매 종전 법사가격과 동일 10% 경매보증금

② 재경매

- 낙찰자의 대금지급의무 불이행으로 다시 실시하는 경매 종전 법사가격과 동일 20~30% 경매보증금

6) 매각기일

-통상 경매신청으로부터 5 ~ 6개월 경과 시점에 실시

(1) 입찰

① 기일입찰의 경우 : 도장, 신분증, 입찰보증금 필요. 대리인이 참석할 때에는 인감증명서와 위임장 필수.

② 기간입찰의 경우

- 정해진 기간내에 기간 입찰표와 보증금 납부 증명서류 첨부하여 해당 경매계로 접수

- 기간입찰의 절차

* 입찰표 기재

* 매수신청보증금을 관할 법원의 예금계좌에 입금

* 법원보관금 영수필통지서를 수령

* 입금증명서 양식에 첨부하거나 경매보증보험 증권 입찰봉투에 넣어 봉함

* 입찰봉투에 매각기일(입찰일)을 기재하여 집행관에게 직접 제출하거나 또는 등기우편으로 집행관에게 송부

- 공동입찰은 경매 법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자 목록을 작성하여 제출

- 오전 10시부터 실시 오전 11시 ~ 11시 40분에 마감

- 개찰준비( 10분정도 소요 ) 후 시작

(2) 최고가 매수인 결정

(3) 보증금 반환

① 최고가매수신고인 이외 응찰자의 보증금은 즉시 반환

② 최고가매수신고인의 보증금은 매각가에 포함됨

7) 매각결정

- 통상 매각기일로부터 7일

(1) 매각허가유무결정

① 매각기일 이후 7일 후 매각허가결정 ( 매각결정기일 )

② 매각불허가 사유 : 최고가 매수신고인이 미성년자, 한정치산자, 금치산자인 경우

③ 매각허가 이의 신청 : 강제집행, 최저가격결정, 일괄매각 시 매각물건명세상 흠결이 있을 때 입찰인이 이의신청 가능

④ 매각불허가 결정이 없고 매각허가결정이 내려지면 최고가 매수신고인은 매수인의 자격을 취득함

(2) 즉시 항고 및 재항고

① 이해관계인은 매각허가결정일로부터 7일이내에 즉시 항고 가능

② 즉시 항고를 제기하기 위해서는 항고장에 이유를 구체적으로 적시하고 매각대금의 10%를 항고보증금으로 공탁

③ 항고가 기각, 각하되는 경우 채무자/소유자는 항고보증금을 돌려받지 못하고 그 외 이해관계인은 각하 결정이 날 때까지 연 20%의 지연 이자를 제외한 금액을 돌려받을 수 있음.

④ 즉시 항고자는 법원의 항고 기각/각하에 재항고 할 수 있음.

8) 대금납부

- 매각결정으로부터 통상 30일 / 종료까지 1~6개월 소요

(1) 소유권이전등기 촉탁

① 매수인은 매각결정에 대한 즉시항고가 없을 경우 법원이 정하는 기일(통상 1개월)까지 매각대금을 납부 (보증금 제외) ② 매각대금 납부 후 매수인이 소유권 이전 및 말소등기촉탁신청서와 등록세 영수증 등을 첨부해 제출

(2) 배당

① 매수인이 매각대금을 납부하면 배당기일 지정, 통지

② 통지받은 이해관계인과 채권자는 1주일 이내에 채권계산서를 법원에 제출

③ 법원은 배당기일 3일전까지 배당표 작성 및 비치

④ 채권자는 배당기일에 출석해 이의 진술, 배당이의 소 제기 가능

(3) 인도명령 / 명도소송

① 인도명령 대상 : 채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인

② 매수인은 잔금 납부시 인도명령신청서를 작성하여 제출

- 필요시 점유 이전금지 가처분도 동시에 신청하는 것이 바람직함

- 인도명령신청 후 1주일 후 인도명령결정 정본이 채무자와 매수인에 발송됨

③ 대금 납부 후 6개월내 기간에만 인도명령을 신청할 수 있음.

- 6개월 경과 시 명도소송제기, 매수인은 인도명령 정본이 있어야 강제집행가능

④ 명도소송절차 소장제출 → 준비서면 입증자료 제출 → 재판 → 확정판결 → 강제집행

※ 말소기준등기 ( 소멸기준 등기 ) : 매각시 등기부에 있는 등기들의 말소와 인수의 기준이 되는 등기

① (근)저당권,(가)압류,담보가등기,경매개시결정등기 중에서 가장 앞서 등기된 권리

- 등기부상에 가장 먼저 기입된 등기 : 전세권도 말소기준 등기가 될 수 있음

- 용익물권은 말소기준 등기가 될 수 없음

- 용익물권 : 다른 사람의 부동산을 사용하여 이익을 얻을 수 있는 제한 물권

② 임차인의 보증금 인수 기준 : 보증금 인수 여부

③ 임차권에 대한 인도명령과 명도소송의 기준

- 인도명령대상 : 임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 늦은 경우

- 명도소송대상 : 임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 빠른 경우

④ 명도소송시 부동산 점유 이전 금지 자처분 처리 중요

- 부동산 점유 이전 금지 가처분 이후 부동산점유를 이전받은 자는 가처분 처리한 채권자에게 대항할 수 없음

⑤ 등기의 소멸기준

- 말소기준 등기보다 후순위등기는 경매로 인해 소멸