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이 책을 통해서 부동산 투자의 시작부터 현재도 진행 중인 투자 성공을 위해 준비단계에 필요한 것들과 집중해야 할 요소들, 그리고 부동산 매물별 특징을 살펴보고 정부정책을 통한 부동산 투자 방향을 잡기 위한 방법을 제시하도록 하겠습니다.
성공을 위한 준비단계
작가는 젊은 시절 어려웠던 때를 이야기하고 차근차근 지금의 부를 이루기까지 자기 시간과 노력을 어디에 쏟아 놓었는지를 이야기하고 있습니다. 13년 동안 힘들게 이루어 낸 성과를 공개하여 책을 읽는 독자들에게 자신이 겪어 왔던 어려움의 노하우를 통해 시행착오를 줄일 수 있기를 바라며 책을 써냈다고 합니다. 자신의 꿈을 가지고 시련을 이결낼수 있는 의지와 인내심을 장착하고 꿈을 이룰 도구로서 부동산을 활용하라고 조언합니다. 그러기 위해서는 부동산에 대한 공부가 필수적이며 그 시작은 책이라고 말합니다. 또한 자기 계발을 위한 노력으로 공인중개사 자격증을 취득하는 것도 좋고 관련 법률에 대한 공부, 토목과 건축분야에 대한 공부도 함께 하고 리더로서 최고 경영자 과정까지 이수하여 단순한 컨설팅이 아닌 사업으로의 확장이 가능했다고 말하고 있습니다.
시간이 없는 직장인들에게 제안하는 방법으로 기상시간을 조금 당겨 그 시간을 독서에 활용에 보고 부동산 공부에 대한 누적시간이 쌓이게 되면 부동산 정보에 대한 시각이 바뀌면서 목표 수립을 위해 자신에게 필요한 정보과 내용들을 취합하는 힘이 생길 것이라 말합니다. 책 이외에도 부동산 전문가들의 강연이나 인터넷을 통해서도 많은 정보를 얻을 수가 있으며 삶에 대한 목표를 세우고 현재의 상황에 대한 분석을 한 뒤에는 목표를 위한 도전이 필요하다고 조언합니다. 초기 투자 비용을 모으기까지 힘들겠지만 공부하는 시간이라 생각하며 부동산 정보에 대한 공부시간으로 활용하면서 초기자본을 마련하고 자기 계발을 하고 있는 시간을 즐기라고 말합니다. 부동산이나 투자손실에 대한 두려움은 노력하는 가운데 극복할 수 있는 부분들이며 이를 위해 이익실현과 그를 통한 시간의 자유를 얻을 수 있는 최적의 방법이라고 하며 인생을 아웃소싱하기 위한 출발점이 바로 부동산 공부라고 말합니다.
부자가 되는 8가지 집중요소
부동산에 대한 정책이 발표되면 마음이 급해지고 군중심리에 여기 저리 쏠려 다니면서 초단기적 관점으로 부동산매수를 결정하는 경우를 볼 수 있습니다. 이에 대해 그녀는 도시기본계획에 포인트를 두라고 말합니다.
정부에서는 10년 단위로 도시개발 계획을 발표하며 수정안도 발표하게 됩니다. 이 도시기본계획 정책 안에는 지역별 인구, 산업, 교통을 고려한 개발 내용이 포괄적으로 표기되며 수요에 따른 주택의 공급 수요나 개발 내용을 세세하게 담고 있습니다. 부동산 시장에서 가격에 크게 영향을 주는 것이 인구변화와 교통의 개선인데 이에 대한 정보를 미리 도시기본계획에서 얻을 수 있습니다. 이 계획안에는 낙후된 구도심에 대한 계획뿐만 아니라 신도시나 대도시 근교의 인구과밀, 교통체증, 주택난등을 해소하기 위한 계획안도 포함되므로 발표된 계획을 바탕으로 투자에 적용시켜 보는 것은 좋은 팁이라 할 수 있습니다. 수도권에 많은 인구와 일자리가 밀집되어 있어 선호하는 거주지는 결국은 교통환경이 좋은 곳일 수밖에 없습니다.도시계획에는 신규도로축이나 전철축의 계획을 담고 있고만 예비타당성문제가 생기거나 시행처의 문제가 생기면 시기가 늦어지면서 수정안이 발표되기도 합니다.
경제신문의 아파트 분양 공고를 보면 분양지역의 개발에 대한 소개가 잘 되어 있으므로 그에 대한 자료 수집도 도움이 될 수 있습니다. 이에 더해 작가는 공사 현장 방문으로 공사 진행속도를 보면서 매입 시점을 고려하기도 하였다고 합니다. 이렇게 노후 불량지역이 교통개선과 도시정비사업에 힘 업어 빠르게 환경 개선이 되면서 부동산의 가치 상승을 만들어 내는 것을 볼 수 있으며 따라서 도시기본계획의 교통축에 따라 현장의 상황도 살펴보고 지역의 변화도 기록하며 공부하라고 조언합니다. 투자자금 대비 실현 수익을 높이기 위해서는 현재 투자가치가 가시화되어 있는 부동산에 투자하는 것보다는 미래가치를 실현할 수 있는 잠재력과 가치를 지닌 곳에 투자하라고 말합니다.
투자 매물을 싼 가격에 매수하는 방법으로 부동산 사무실에 나오는 낮은 가격의 매물 이외에 시공사나 시행사에서 공사 시 비용 부분의 보유매물을 매도하는 경우나 시행사 분양 이후 남은 부동산 처분, 공사나 지방 자치단체에서 입찰, 추첨하는 물건을 취득하는 방법, 재건축, 재개발을 통한 아파트, 상가 투자로 도시개발 사업의 일환인 지역주택조합의 자격취득에 대해서도 권합니다. 재건축 재개발 지역주택조합 자격취득을 통한 투자는 투자 비용이 사업 진행기간에 따라 많이 달라질 수 있어 주의가 필요합니다. 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있는 투자처로 약 800세대 이상의 아파트 단지 상가 중 코너나 2층에 있는 상가를 입찰받거나 1층의 경우 슈퍼마켓이나 편의점으로 임대를 놓은 후 수익률에 맞게 되파는 식으로 매년 투자수익의 몸집을 불려 자금규모와 운용을 안정적인 상황으로 만들어 가야 한다고 말합니다. 3년을 목표로 3억의 투자금을 모으기 위해 연단위로 세분화 계획을 세워 보도록 조언합니다.
부동산 매물특징
다양한 부동산 매물의 특징을 잘 숙지하고 있어야 투자 실수를 줄일 수가 있습니다. 아파트 오피스텔의 분양권의 경우 투자 목적이 거주를 위함인지 소유를 위함인지 정하고 접근하여야 하며, 완성된 아파트 매수 시 큰 투자금이 들어가는 경우 투자 접근이 어려우니 선분양방식의 초기 투자비용이 적은 분양권 투자를 권합니다. 이때 지역을 역세권으로 하고 주변의 일자리가 모여있는 지역으로 하여 자기 자본을 최소화하여 투자해 보도록 하고 원룸보다는 공간이 조금 더 넓은 역세권역의 오피스텔 분양을 받고 1년 정도 후에 매도하는 계획도 매수시점에서 함께 계획하도록 합니다.
신도시의 점포겸용 단독주택의 경우 초기자본이 적게 들어가고 중도금도 아파트 분양권처럼 분납으로 납부하여 부담이 적으며 신도시가 완성되어 갈수록 가치가 계속 오를 수 있습니다. 신도시에서는 지정된 곳 이외에는 점포 겸용건물을 지을 수가 없기 때문에 늘 대기수요가 많은 지역입니다. 이 분양권을 받을 수 있는 방법으로는 조합원 자격을 갖춰 권리추첨일까지 기다려 토지를 분양받아 건축을 하는 경우 또는 일반분양분의 추첨이나 입찰을 통해 분양받아 건축하는 경우입니다. 수도권의 경우는 공람 공고일 1년 전에 거주와 소유를 동시에 하고 있어야 자격요건이 되고 공급면적에서 연면적 40% 이내로 점포를 지을 수 있으므로 통상 토지면적은 80평 내외가 가장 많으며 건폐율 60%, 용적률 180%의 4층 5 가구 또는 지역별로 용적률이 150%의 3층 3 가구인 경우가 있습니다. 토지에 따라 점포상가가 사용용도가 1종으로 한정되는 지역도 있으니 꼼꼼히 살펴보아야 하며 1종 2종 허가 업종이 다양해야 상권형성이 좋습니다. 다산 신도시나 인천 검단 신도시, 고양 향동신도시, 장현지구 등 신도시개발 계획에 발표된 지역의 지자체 홈페이지에 가면 다양한 정보를 얻을 수 있습니다.
신도시의 주거전용 단독주택 부지도 추첨공급을 하는데 주변의 신도시 기반시설이 갖추어져 있고 학교나 교통이 편리한 곳으로 2 가구-5 가구까지 지어 일부 임대를 주고 자신도 거주할 수 있는 다가구 겸 단독주택을 건축하는 것을 의미합니다. 아파트의 단지상가의 경우 통상 100가구당 1개의 점포가 있어야 하며 이면도로를 끼고 있어 일정 부분 유동성을 지닌 상가를 고르도록 하고 2층 이상의 경우 엘리베이터가 있는 것을 확인하는 것이 좋습니다. 출퇴근 동선에 위치하고 계단이나 완충녹지가 없어 접근이 편리한 상가가 좋습니다. 신도시의 경우 입찰을 통해서 공급되고 구도심의 경우 재건축 상가 매수를 통해 조합원 자격으로 받는 방법이 있습니다. 단지 내 상가 분양권을 낙찰받은 경우 계약금은 분양가의 20% 납부하고 소지후 취등록까지 할 경우 취등록세가 주택보다 높으므로 초기 투자비용이 너무 높지 않도록 분양가가 높은 1층보다 2층으로 낮은 가격으로만 접근해 보는 것도 방법이라고 권합니다. 이외에 판교, 광명시흥, 일산, 남양주 양주의 테크노밸리의 경우 다양한 일자리가 지정되어 있으므로 배후도시에 대한 투자를 고려해 보는 것도 좋습니다. 판교의 경우 1차에 이어 2차와 최근 3차까지 테크노밸리 조성을 예정하고 있으며 금토동 일대에 부족한 주거지로 인해 배후 거주지역에 대한 수요가 꾸준히 올라가고 있습니다. 판교를 향하는 교통축을 중심으로 현장을 방문하여 지역을 확대하고 경기도 광주까지 꾸준히 공부하도록 하고 판교에서 광명 시흥까지의 거대한 산업단지 개발이 되기 때문에 이 지역을 따라 주거지역에 대한 꾸준한 수요도 대기할 것으로 예상됩니다.경기도시공사의 홈페이지를 통해 투자 정보를 얻을 수 있으며 4차 산업혁명과 더불어 국가적 사업으로 진행되는 테크노밸리 조성으로 생겨나는 일자리와 인근 주거 수요에 대한 시대적 흐름을 읽는 안목을 기르도록 합니다.
정부정책과 투자방향 잡기
서울 2030 플랜을 살펴보면 서울을 강북, 여의도, 강남의 3개 구역을 중심으로 두고 5개 권역을 두고 7개의 광역중심지를 두어 수도권과 광역교통망을 통해 연결이 되도록 배치되어 있습니다. 서울시는 서울 도시기본 계획을 5개의 권역 생활권과 역세권을 고려하여 116개 지역생활권역으로 계획을 수립하고 주요 발전 구상도를 세워 놓고 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 서울 도시계획 포털 홈페이지에 5개 권역별 발전 구상도를 통해 확인할 수 있습니다. 이후 강남보다 상대적으로 낙후된 5개의 자치구에 상업지역 가이드라인을 발표하여 준주거 지역 등을 상업지역으로 용도변경 할 수 있도록 하여 편의시설을 증가시켜 주변 개발 호재에 따른 유동인구 증가에 대비하도록 하였습니다. 또한 수색 지역은 뉴타운 정비지역으로 묶여 한동안 정체되었었는데 최근 대규모 개발 가용지를 활용한 서북지역 광역적 고용기반 지역을 구축하겠다는 계획에 의해 개발이 추진되고 있어 역세권 개발과 함께 주변 아파트 시세가 움직이고 있습니다. 이와 연결선상에 고양시, 향동신도시의 개발도 주목할 만합니다. 7개 광역중심축 중 서남권인 마곡신도시의 경우 김포공항과 상암과 연계하여 신규지식기반 산업을 창출한다는 계획이 세워져 있습니다.
동북권의 청량리나 왕십리는 지역 간 철도교통 및 환승역세권으로 상업 및 문화 중심기능을 살려 개발합니다. 최근 청량리역에 강릉까지 가는 KTX를 포함한 광역 복합 환승역으로의 역할과 분당선이 연장되어 왕십리와 청량리까지 연결되면서 광역급행철도인 B노선과 C노선까지 확정 짓게 되면 놀랄만한 광역 역세권으로 탈바꿈되는 지역이 됩니다. 동남권의 경우 송파구, 강동구까지 지역이 확대되어 위례신도시를 포함한 하남 미사신도시 하남 감일지구등 재건축에 대한 개발 여지가 산재해 있습니다. 부동산은 도시와 도시를 이어주는 교통축을 연계로 개발되며 끊임없이 움직이고 있으며 이러한 부동산 환경에 관심을 가지고 그곳에 투자하도록 준비하고 공부해야 할 것입니다. 7개 광역중심지역과 연계를 통해 개발되는 도심권 중 용산은 영등포 여의도와 연계하여 국제기능등 업무시설기능을 집중적으로 개발할 예정이며 동남권인 잠실은 강남 도심과 연계하여 국제교류복합지구로 계획되어 있습니다. 인천의 경우 최근 청라국제 신도시까지 7호선 연장확정되고 KTX신설, GTX-B노선 예비타당성 검토등이 진행되고 있습니다. 인구 100만을 넘긴 대도시 고양시역시 일산과 화정 2개 도심으로 대곡역세권을 개발하고 켄텍스에 테크노밸리와 한류월드를 조성중에 있습니다. 수원은 남부지역 1차 거점도시로 산업단지가 많아 전형적인 직주접근 도시이며 신분당선 연장, 수원 인덕원 복선전철 개통등이 부동산에 직접적인 영향을 주고 있으며 장안구청에서 수원역으로 연결되는 수원 1호선 트램도 계획되어 있어 주목할 만한 가치가 있습니다. 이렇게 투자해야 할 도시기본계획과 교통망, 핵심 투자지역을 살펴보고 현장에 가서 매물을 살펴보고 부동산사무소와 직접 연락하여 수시로 정보를 얻도록 노력하는 것이 좋습니다. 가장 중요한 현장 방문을 통해 핵심지역의 개발방향에 대한 정보를 수집하도록 하고 신도시의 경우 확정발표가 난 이후 시행처에서 분양을 시작할 때쯤 투자를 시도하면 불확실성을 줄일 수 있습니다. 현장방문 후 부동산 정책과 연결하여 어떤 방법으로 접근해야 할지도 고민해 보아야 합니다.