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공인중개사 실무강의를 들으면서 알게 된 박사님 책은 경매에 대해 정확한 법령해석과 함께 중요한 경매절차, 경매절차의 실무, 핵심 권리분석에 대해 다루고 있습니다. 여기서는 부동산 경매시장 접근법과 사전준비, 핵심 권리 분석, 임대차 보호법 중 주요 내용을 확인해 보도록 하겠습니다.
부동산경매시장 접근법과 경매 사전준비
많은 사람들이 경매시장에 관심을 가지는 이유는 부동산을 시세보다 좋은 가격에 매입하여 수익을 극대화하기 위함일 것입니다. 그렇다면 실패하지 않는 성공투자를 위해서 이 시장에 접근하기 위해서는 어떤 것들에 신경을 써야 하는지 알아보도록 하겠습니다. 우선은 낙찰을 잘 받아야 하겠습니다. 낙찰을 잘 받기 위해서는 입찰하여 최고가 매수인이 되어야 하고 그러면서도 수익성이 있어야 한다는 것입니다. 부동산 가격은 부동산 경기와 직결되며 가격이 상승하면 공급물량이 줄어들게 되어 부동산 가격이 상승하고 수요가 증가하게 됩니다. 시세보다 싼 가격의 매물을 매입했을 때 수익성을 기대할 수 있게 되므로 최저가격에만 현혹되지 말고 임장활동과 권리분석을 통해 수익성 분석을 충분히 하고 경매 참여를 하도록 해야 실패하지 않을 수 있습니다. 두 번째는 경매사고를 최소화해야 한다는 것입니다. 경매는 절차법이므로 경매 절차를 잘 이해하고 단계별로 필요한 서류나 매수신청 보증금, 입찰표 등에 대한 내용을 숙지하고 있어야 실수 없이 입찰에 참가할 수 있게 됩니다. 세 번째는 경매에 참여하여 최고가 매수인이 되었다고 해서 소유권을 인도받는 것이 아니고 남아있는 명도의 문제를 해결한 뒤 매도할 수 있는 물건이 되어야 환금성과 수익성이 보장되는 것입니다. 이러한 경매에 참여하기 위한 사전 준비에는 어떤 것들이 있는지 살펴보겠습니다. 우선은 경매 매물에 대한 매각 물건명세서를 확인해야 합니다. 이 명세서는 현황조사서와 감정평가서를 통해 조사한 자료를 기록해 놓은 것으로 부동산의 위치 및 현황, 해당 매물의 내부구조 및 사용 용도, 현재 부동산의 점유자 현황, 임대차 관계 조사서 등이 기록되어 있는데 이를 통해 임차인여부, 임대기간, 임대 보증금, 주민등록 전입일, 확정일자를 확인할 수 있어 임차인 분석에 중요한 자료가 됩니다. 이후 주민 자치센터를 방문하여 서류와의 사실확인을 한 뒤에 해당매물에 대한 토지 규제사항, 토지이용계획, 토지대장, 건축물 관리대장, 공시지가 확인원으로 가치를 가늠해 봅니다. 경매물건에 대한 현장 확인과 주변 공인중개사무소를 방문하여 시세파악과 주변 거래 동향을 살펴보고 실질적인 점유자를 확인하는 것도 중요합니다.
핵심 권리 분석
경매 대상 부동산에 대한 등기사항전부증명서상의 각종 권리의 분석과 임차인 분석을 위한 부동산 상의 권리분석을 함께 고려하여야 합니다. 물건의 수익 분석을 위해 등기부에 기록되어 있는 권리 중 낙찰자가 부담해야 하는 권리의 유무 기준이 되는 말소기준등기를 찾아 해당등기의 전후 권리 중에 소멸되는것과 부담으로 남게 되는 것을 판별하도록 합니다. 이러한 말소기준등기는 소유권과 관련 있는 권리들이 있고 기록되지 않는 권리로 유치권 등이 있을 수 있습니다. 여기에서 또 고려하여야 할 중요한 점은 배당 순위가 정해져 있어 해당순위에 따라 권리에 대한 배당을 받게 된다는 것입니다. 모든 등기상 기록 보다 우선 하는 순위로는 집행 비용과 필요비, 소액 임차 보증금과 근로자의 3년 치 임금채권, 해당 연도의 국세와 지방세 채납 부분이 있습니다. 이런 것들을 우선 공제하고 남은 낙찰금액에서 배당을 하게 되므로 실거주하고 있는 임차인이 배당 순위가 낮게 되면 반환받아야 할 임대보증금을 모두 반환받기가 어려울 수 있고 이경우에는 명도가 용이하지 않게 되어 낙찰자의 부담으로 남게 될 수 있습니다. 이와 관련된 민법으로 임대차 보호법과 상가 임대차 보호법 등이 있으며 이를 기반으로 대항력요건을 가지고 있는 임차인을 구분하여 대항력 발생 시점을 확인할 수 있으며 현재의 임차인이 먼저 수령하게 되는 소액 임차 보증금도 확인할 수 있습니다. 최우선 변제금인 소액 임차 보증금은 지역과 담보물권이 설정된 날에 따라 지급범위가 달라지며 개정된 부분도 있으니 해당 내용을 매물의 지역에 따라 금액이 얼마인지를 먼저 확인해 보아야 하겠습니다.
임대차 보호법 주요내용
대항력을 가진 임차인의 경우 임대인으로부터 보증금 반환받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 그러나 임대차 기간이 종료된 후에 임차 보증금의 반환을 받지 못한 경우에는 계속 그곳을 점유하고 있기 어려운 상황이 생길 수 있습니다. 이에 이러한 임차인 보호를 위해 임차권 등기 제도가 생기게 되었는데 임대차 기간 종료 후 임차 보증금 반환을 받지 못한 경우 주거지나 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인이 임대차 보호법에서 정한 대항력 및 우선 변제권을 잃지 않고 새로운 곳으로 이주하고 전출할 수 있도록 하는 것입니다. 이 제도는 임대차기간이 만료되어야만 가능하며 등기사항증명서의 을구란에 기재하여 제삼자에게 공시하는 기능을 가지게 됩니다. 이렇게 대항력을 임대차 기간 동안 유지하여 보증금 반환의 권리를 유지하는 것이 매우 중요한데 문제가 되는 경우는 다세대주택이나 다가구 주택의 경우에 간혹 발생하게 됩니다. 다세대 주택의 등기부상의 층, 호수가 불일치 하여 주소지로 전입신고를 하였을 때 대항력의 유무가 문제가 될 수 있는데 법원의 판결 사례를 살펴보면 실제와 등기부상의 층호수가 상이하지만 별층에 해당할 만한 부분이 건물에 없고 통상의 주의력을 가진 경우 해당 세대를 유추할 수 있다고 하여 대항력을 인정해 준 경우도 있었지만, 신축 중인 연립주택 1세대 임차인이 주민등록 전입신고를 할 때 호수를 기재하는 것을 잊고 해당 주택 부지의 지번으로 전입신고 하였다가 연립주택의 준공공사로 건축물 관리대장이 작성될 때 호수를 기재하여 주소 정정신고를 하게 된 경우 최초 전입신고일이 아닌 주소정정신고를 한 날을 대항력 발생일로 판단하게 되어 문제가 되고 있습니다. 그렇다면 전입신고 시 담당 공무원이 착오로 잘못된 지번을 입력하게 된 경우에도 마찬가지도 수정된 지번과 동호수 기재일에 대항력이 발생된 것으로 판단하게 된다고 하니 전입신고를 하고 난 이후 제대로 지번과 동 호수가 기록 되었는지를 꼭 확인하도록 해야겠습니다.