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부동산 재테크에 대해 알아보면서 재건축 재개발의 용어에서부터 막히게 되는 경우가 허다합니다. 여기에서는 재건축 사업을 분석하는데 꼭 필요한 기본적인 3가지 내용과 재건축 재개발의 사업 진행단계에 대해 알아보고 수익률과 사업성을 분석하는 방법에 대해 생각해 보도록 하겠습니다.
재건축 사업을 분석하는 3개의 필수내용
재건축의 사업성을 분석하는 유용한 공식으로 세 가지를 먼저 체크해야 하는 부분이 있는데 공식으로 생각하고 머릿속에 넣어두는 것이 좋습니다. 우선 살펴볼 것은 세대당 평균 대지지분입니다. 보통의 경우는 용적률이 낮은 아파트의 경우 추후 개발 여력이 남아 있다고 생각하여 단순하게 접근하는 경우가 많이 있습니다. 하지만 소형 평형으로 구성 된 아파트의 경우는 용적률은 낮은데 실제 사업성이 떨어지는 경우도 존재하게 됩니다. 단지의 전체 대지면적을 그 단지의 총세대수로 나눈 것으로 단지의 전체 대지면적은 대법원 온라인 등기소에서 발급이 가능한 등기사항전부 증명서의 표제부의 아래쪽에 대지권의 목적인 토지의 표시 부분에 면적이 총면적을 말합니다. 두 번째는 공사비(시공비)와 총사업비의 비율을 보았을 때 총사업비의 약 75% 정도를 공사비가 차지하는 게 일반적이며 여기에 조합원 건축원가를 활용하여 추후에 발생할 분담금을 추산하는데 활용하게 됩니다. 세 번째는 일반분양 기여금액으로 재건축 사업을 할 때 조합원이 얼마나 기여하였는지 그로 인해 얼마의 일반 분양 수익을 올렸는지를 산출하여 분담금을 바로 계산할 수 있습니다.
재건축 재개발의 사업 진행단계
재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역이거나 상업공업지역에서 주로 시행되면 재건축 사업은 정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경개선을 위해 시행합니다. 해당사업은 도시 및 주거환경정비법을 기반으로 한 사업으로 사업의 진행단계를 알고 있으면 투자를 위해 어느 단계에 접근을 할 수 있을지 알게 됩니다. 첫 단계는 도시기본 계획으로 그 틀 안에서 지자체의 정책에 따라 수립되며 이를 기반으로 정비기본계획이 세워집니다. 이는 정비예정구역을 의미하며 인구 50만 이상의 시도에서는 10년 단위로 수립하며 5년마다 타당성 여부를 검토합니다. 이후 시도지사가 정비기본계획을 수립하면 재건축 사업의 안전진단이 시작되는데 이때 소유자의 10% 이상의 요청 시에 가능합니다. 정비구역 지정은 주민설명회와 공람을 시작으로 시도지사가 노후도와 접도율 호수밀도등을 고려하여 정비구역을 지정합니다. 다음 단계는 조합설립을 위한 추진위원회를 결성하게 되는데 여기에는 토지등소유자(토지 또는 건축물 소유자)의 50% 이상의 동의가 필요합니다. 다음으로 조합의 설립은 소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다. 조합설립 이후에는 도면과 배치도를 통한 건축 심의가 진행되며 사업시행인가 절차로 건축 인허가의 마지막 절차인 시공사 선정을 하게 됩니다. 이후 분양통지 전에 종전자산에 대한 평가를 하기 위해 감정평가를 실시하게 됩니다. 이렇게 조합원의 재산을 평가한 이후 조합원분양이 시작되며 평형은 선택하게 되고 동과 호수는 추첨을 통해서 이루어집니다. 시행사는 이후 소유자에게 분양통지 및 공고를 하고 분양신청을 60일 이내로 받게 됩니다. 다음단계로 관리처분 계획이 수립되어 30일 이상 공람을 하게 되며 관리처분 인가를 받게 됩니다. 인가 이후에는 입주자들의 이주가 시작되고 이주완료 후에 건축물을 철거하며 일반분양을 시작합니다. 분양 후 준공까지의 기간은 대략 3년 정도 소요 되며 완공 후 사용승인을 받은 이후에 입주가 가능하게 됩니다.
수익률과 재개발 사업성 분석방법
투자의 수익을 올릴 수 있는 방법으로는 사업의 시행 초기 단계에 진입하게 되는 경우가 있을 수 있는데 이런 경우는 관리처분 계획이 나오기 이전이라 정보가 많지 않은 단계로 재건축의 사업성을 분석을 통해 수익률을 예상해 볼 수 있습니다. 총사업비는 크게 공사비와 기타 사업비로 나뉘는데 공사비는 시공비가 포함되고 기타 사업비는 설계용역비, 금융비용, 세금 및 공과금, 조합사무실 운영비, 홍보비, 예비비로 세분화되어 있습니다. 사업장마다 정비 기반 시설을 만들기 위해 지자체에 공사단지 면적의 일정비율을 기부하도록 기부채납비율로 정하고 있습니다. 수익이 되는 일반분양의 기여 대지지분을 확인해야 수익률 분석을 할수가 있는데 총면적에서 대지지분의 기부채납분을 차감하고 조합원분양 시 필요한 대지지분을 빼면 순익이 되는 대지지분을 계산해 낼 수 있습니다. 순수 건축비는 세대당 공사비를 말하며 평당 공사비에 계약면적을 곱해서 산출합니다. 일반 분양의 수익은 일반 분양의 총 분양가격에서 순수건축비를 차감한 것으로 이 수익을 일반 평형의 아파트에 필요한 대지지분으로 나누게 되면 대지지분 1평당 수익을 계산해 낼 수 있습니다. 분담금은 조합원의 건축 원가에서 일반 분양 기여금액을 차감하여 계산되며 조합원별로 기여한 정도를 산정하여 공제 후 산출하게 됩니다. 재개발의 사업성 분석은 열악한 정비기반시설을 고려해야 하는데 이런 지역은 변수가 많아 감정 평가액이 차이가 많이 나게 되며 이런 가운데 조합원들과의 이해관계도 복잡하게 되어 사업의 진행속도가 재건축에 비해 더디게 됩니다. 그만큼 사업비가 더 들어갈 가능성이 생깁니다. 게다가 재건축은 현금 청산자가 거의 없는 반면 재개발은 현금청산자와 세입자 주거이전비, 상가 영업 보상비 등을 지급해야 하기 때문에 기타 사업비가 많아지게 되면서 공사비의 비율이 75%보다 훨씬 적어지게 됩니다. 공사기간이 길어지게 되면 그에 따른 물가상승분도 반영되고 금융비용도 증가하기 때문에 총사업비는 재건축에 비해 더 늘어나게 됩니다. 각 사업장에 따라 여러 가지 상황을 고려하고 투자하도록 해야겠습니다.