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월세소득을 위해 부동산 임대사업을 준비하고 계신 분들이 꼭 챙겨보셔야 할 내용으로 가득한 책으로 주택임대사업과 상가 임대사업에 필요한 절세지식과 임대사업 시 필요한 법률지식에 대해 알아보려 합니다.
목차
주택임대사업 시 필요한 절세 지식
2020년 7월 10일 이후 장기일반 민간 임대 주택 임대사업자에 대한 세제 혜택이 많이 변경되고 복잡해졌습니다. 민간임대주택이란 임대목적으로 제공하는 주택으로 임대사업자가 시군구청에 등록한 주택을 말하며 일반주택은 면적에 제한이 없고 오피스텔은 전용면적 85평방미터 이하에 한해서만 주택임대사업자로 등록할 기존의 아파트 임대사업 허가는 중지되어 아파트의 경우에는 임대사업자 등록을 할 수 없도록 하였습니다. 하지만 2022년 12월 21일 2023년 연간 경제정책방향이 발표되었는데 기존에 2020년에 축소되었던 주택 임대사업자 등록유형 중 국민 주택규모의 장기 아파트의 임대사업자 등록을 재개하는 방안이 발표되었는데 평형 85평방미터 이하 매입임대주택의 경우 장기 임대 10년 임대로 등록을 재개하겠다고 밝혔습니다. 이에 더해 신규아파트를 매입 임대하는 사업자에게 주택규모에 따라 취득세 감면도 가능하도록 하며 임대등록 시 해당 주택으로 인한 주택수 증가로 인한 양도세에서의 중과를 배제하며 종부세 과세에서도 합산을 배제하겠다고 하였습니다. 이렇게 양도세 중과가 면제되면 장기보유특별 공제가 적용되며 임대사업 등록자인 거주자가 거주하고 있는 주택 외에 다른 주택을 모두 장기일반 민간임대주택 대상 주택으로 등록할 경우 기존거주 주택을 매각할 때 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
작년까지는 주택을 매입한 이후 자금 조달 계획서를 통한 매입 자금 출처를 제출하여야 했으나 2023년 조정대상지역이 대거 해제되면서 자금 조달 계획서 제출에 대한 부담이 없어졌습니다. 하지만 비규제 지역에서도 거래가격 6억 원 이상의 주택을 거래하게 되는 경우에는 아직까지는 자금조달계획서를 제출대상이며 법인의 경우에는 지역과 거래가격에 관계없이 모든 주택거래 시 제출 대상입니다. 2023년 1월 1일부터 주택분 종합 부동산세의 세율이 상한 조정되었는데 과세표준 12억 이하 및 조정대상지역 2 주택에 대해 중과 제도를 폐지하였습니다. 또한 기본공제금을 1세대 1 주택자의 경우 11억에서 12억으로, 개인이 보유한 1세대 1 주택 외의 주택의 경우는 종전 6억 원에서 9억으로 상향조정하였습니다. 1 주택자의 임대소득으로 과세되는 고가주택 기준도 종합 부동산세 기준과 동일하게 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 인상되었습니다. 주택임대사업자의 경우 임대차 계약 시 표준임대차 계약서를 사용해야 하고 임대료를 갱신시점에서 5%를 초과해서 올릴 수 없습니다.
주택의 보유 시 납부하는 세금으로는 재산세와 종합부동산세가 있는데 재산세는 매년 6월 1일 현재에 사실상 소유자가 납부하게 됩니다. 과세일 기준 재산세 납부자 중에서 주택의 공시가격 합산금액이 6억을 초과하는 경우에 납부 의무를 가지며 공동명의로 되어 있는 경우는 인별과세이므로 각각 6억 원을 공제받게 되어 다주택자의 경우는 공동명의로 취득하게 되면 종합부동산세 절세에 도움이 됩니다. 1세대 1 주택자의 경우는 11억을 초과할 때 납부의무가 생깁니다. 작년에 상생임대인 제도 역시 활용가능합니다. 임대사업자 등록을 하지 않더라도 상생임대인 제도를 활용하여 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올리게 되는 경우 임대인에게 양도세 비과세를 위한 요건인 실거주 요건을 면제하는 제도로 기존의 공시가격 9억 이하에만 한정되던 것이 기준금액이 없어져 모든 주택이 대상이 되었습니다. 이를 위해서는 나중에 들어오는 임차인이 2년을 꽉 채워서 임차기간을 유지하는 것이 중요하므로 해당 임차 기간에 대한 의무조항을 계약서에 기록하는 것이 좋습니다.
상가 임대사업 시 필요한 절세지식
상가로 임대사업을 하는 경우에도 주택과 마찬가지로 취득세, 부가가치세, 소득세 등 신경 써야 할 것이 많습니다. 상가를 계약하고 나면 사업 개시일로부터 20일 이내에 상가 소재지의 세무서에 가서 사업자 등록을 해야 합니다. 일반상가의 취득세는 4.6%이지만 매입한 상가나 건물에 유흥주점이 있는지를 잘 확인하여야 합니다. 또한 취득시점에서는 유흥주점이 없더라도 5년 이내에 임차하게 되는 경우에는 취득세 중과에 해당하여 중과세를 추징받게 됩니다. 임대사업자의 경우 임대소득과 관련된 종합소득세 신고를 다음 해 5월 중에 해야 하는데 이때 소득금액에서 필요경비를 빼서 소득총액을 줄이게 되면 소득세의 과세표준이 줄어들게 되어 세금을 아낄 수가 있습니다. 이를 위해서는 장부 기장을 하고 신고하는 방법이나 단순 경비율로 신고하는 방법, 기준경비율을 적용하는 방법 등 세 가지가 있습니다.코로나 19 상황 등을 감안하여 상가 임대료 인하액에 대한 세액공제 적용기한을 1년 연장하여 2023년까지로 하여 상가 임대차법상 부동산 임대사업자가 소상공인에 대한 임대료 인하액의 70%를 세액공제받게 됩니다. 이 경우 종합 소득금액이 1억 원을 초과하는 경우에는 50%를 공제받게 됩니다.
그렇다면 임대업 시작 시 개인사업자로 하는 것이 유리할지 법인으로 하는 것이 유리할지를 고민을 하게 됩니다. 개인 사업자의 경우 발생한 소득에 대해 소득세가 6-45%의 소득금액 구간에 따라 과세됩니다. 세금 공제 후 남은 소득은 자유롭게 사용이 가능합니다. 법인의 경우에는 소득세율이 10-25%로 낮지만 추가로 법인세의 10%를 지방소득세로 납부해야 하며 법인세 납부 후 남은 이익을 마음대로 사용할 수 없고 사용자 또는 주주에게 지급하려면 급여나 배당절차를 거쳐야 합니다. 또한 대도시에 법인을 설립하고 5년 이내에 대도시에 있는 업무용 또는 비업무용 부동산을 취득하면 취득세가 중과되게 됩니다. 이런 취득세 중과를 피하기 위한 방법으로는 세 가지가 있는데 첫 번째는 대도시외의 지역에서 법인을 설립하고 대도시 내의 임대용 부동산을 취득하는 방법으로 이때 지점을 설치할 목적으로 취득하는 것은 안되고 임대용으로 취득하는 경우에 중과가 적용되지 않습니다. 두 번째는 대도시내에서 법인을 설립할 경우 대도시 밖의 부동산을 취득하는 것입니다. 마지막으로 대도시 내에서 법인을 설립하고 5년이 경과한 뒤에 부동산을 취득하는 방법입니다. 개인으로 매입을 할지 법인으로 매입을 할지를 잘 판단하여 매수하도록 합니다. 부동산 임대업을 하는데 장부기장을 하기로 하였다면 인정받을 수 있는 필요 경비 항목을 최대한 확보하는 것이 중요합니다. 필요경비에 포함할 수 있는 항목으로는 우선 상가를 관리하기 위해 고용한 관리인이나 청소원의 급여와 퇴직금이며 가족이 관리하는 경우도 경비로 인정됩니다. 법인의 경우라면 사업주 본인의 급여와 퇴직금은 필요경비로 넣을 수 있지만 개인사업자의 경우는 인정되지 않습니다. 상가를 취득할 때 대출을 활용한 경우 대출이자도 인정되며 상가에 부가되는 세금, 교통유발 부담금도 포함할 수 있습니다. 이때 벌금이나 과태료는 인정되지 않으니 주의가 필요합니다. 공과금이나 화재보험료도 인정받을 수 있으며 사업주와 근로자의 건강보험료, 산재보험료, 고용보험료도 포함됩니다. 유지 보수 비용의 경우는 두 가지로 나누어지는데 이때 포함 여부가 다르니 구분을 잘해두어야 합니다. 본래 기능을 유지하기 위한 비용인 벽지 장판 교체비용, 인테리어 비용, 옥상 방수 공사비용 등은 필요경비로 인정됩니다. 하지만 자산의 내용연수를 연장하거나 가치 증가를 위한 엘리베이터 설치 비용, 보일러 배관교체비용, 상가 리모델링 비용 등은 종합소득세 계산 시 필요경비로 인정되지 않고 양도세를 납부할 때 취득 시 필요경비로 인정받아 공제받게 됩니다. 이 외에도 기장수수료, 임차인 구하기 위한 광고료등이 포함됩니다.
임대사업 시작 시 과세구분인 간이과세자와 일반과세자도 정하여 등록하여야 하는데 간이과세자는 직전연도 공급대가의 합계액이 4800만 원에서 8000만 원 미만인 사업자로 상향 조정되었습니다. 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없고 영수증만 발급할 수 있으며 세금계산서 발급을 하지 못하면 매입세액을 차감할 수가 없게 되어 부가가치세 신고 시 공제금액이 줄어들게 됩니다. 따라서 사업 초기 때 비용이 많이 들어간다면 매입세액 공제를 전부 받을 수 있는 일반 과세자 선택이 유리하고, 임대료 수익이 4800만 원 미만이고 임대료 보다 들어가는 비용이 적다면 부가가치세 납부면제가 되는 간이과세자를 선택하는 것이 유리할 것으로 보입니다.
임대 사업에 필요한 법률 지식
임대차 계약을 체결할 때 임차인의 인적사항, 임대인의 정당한 권한소지 유무에 대해서 꼼꼼하게 확인하여야 하고 임대인과 임차인이 여러 명인 경우도 확인해야 할 사항들이 많이 있습니다. 임차인이 개인인 경우 신분증으로 본인확인을 하고 신분증의 진위여부를 행정안전부 사이트 또는 도로교통공단 안전운전 민원사이트에서 확인하도록 합니다. 법인의 경우라면 법인등기부 등본, 법인인감증명서, 법인등록인감(사용인감인 경우 사용인감계를 통해 확인)이 날인된 위임장을 확인하여 거래하는 법인의 직원이 위임받은 내용을 확인하여 적법한 권리를 가지고 있는지를 보아야 합니다. 외국인의 경우에는 임대인이 거주하는 국가의 외교관 공증문서인 아포스티유공증을 받은 위임장을 통해 본인의 위임 여부를 확인하고 계약 시 화상통화 등을 통해 위임여부를 직접 확인하는 것도 좋습니다. 임대인의 경우 임대 부동산에 대해 임대권한을 가지고 있는지를 등기사항전부증명서 상으로 확인하여야 하며 이때 등기사항전부증명서의 발급일시가 계약직전인지를 꼭 확인하도록 합니다.
해당 부동산이 신탁 부동산의 경우 위탁받은 자가 임대 권한이 없는 경우도 있으므로 임대권한까지 위임받았는지 범위를 반드시 확인한 뒤에 대리인과 계약해야 합니다. 임차인이 여러 명인 경우 대표 임차인을 미리 정하여 차임이 연체될 때 누가 책임을 지는지, 보증금 반환 시 누구에게 해야 하는지, 임차인의 유지 보존에 대한 책임 관계도 미리 정하여 꼼꼼하게 계약서에 기록하도록 합니다. 임대인이 여러 명인 경우에는 임대인의 과반수 이상의 동의가 필요합니다. 구두로 쌍방이 약정을 하고 계약금의 일부를 받게 되었을 때 계약의 주요 내용이 정해지지 않은 경우에는 계약으로 보지 않아 기 수령했던 계약금 일부만 반환하면 되지만 계약의 주요 내용인 계약금, 중도금, 잔금에 대한 대금지급 일정을 정하고 계약당사자를 확정한 경우에는 계약이 성립된 것으로 보아 계약금 전부를 배액배상을 해야 하는 경우가 생기니 주의하여야 합니다. 임대차에 대한 법령으로는 민간임대주택에 관한 특별법과 주택임대차보호법 그리고 민법의 세 가지가 있으며 특별법 우선의 법칙에 의하여 민간임대주택에 관한 특별법이 우선적용이 되며 다음으로 주택임대차 보호법이 적용되고 미지정 사항에는 민법이 적용됩니다.
임대차의 기간이 만료되는 시점에서 계약기간 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 갱신여부를 통보하는 경우에 재계약이 성립되며, 임대인과 임차인이 서로 통보하지 않고 기간을 경과하는 경우에는 묵시적으로 갱신이 되며 경우에는 이전계약과 동일한 조건으로 2년 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되는 경우 임차인은 2년 동안 언제든지 계약해지를 원하는 시점 3개월 이전에만 통보하면 계약 해지를 할 수 있습니다. 또한 2020년 7월 31일 이전에는 계약 종료 시 임차인이 계약연장을 희망해도 임대인과 협의되지 않으면 계약 갱신을 할 수 없었으나 해당일 이후 시행된 개정법으로 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 있게 되어 임대인이 실제 자신이 입주를 하는 경우가 아니면 계약 갱신을 할 수 있게 되었습니다. 계약존속 기간은 2년으로 하며 계약서에 단기로 상호 약정을 한 경우에도 임차인이 2년 거주를 요구하게 되면 존속기간을 2년으로 봅니다. 임차인이 계약 해지를 원하는 경우는 3개월 전에 통보하여야 효력이 발생합니다.