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아파트 청약 이렇게 쉬웠어? 책을 통해 자신의 가점 계산을 하고 청약에 도전해 보는 계기를 가져보도록 하고 여기에서는 청약의 시작을 위해 필요한 내용과 아파트 청약에 쉽게 당첨되는 법, 분양권 매매와 절세를 위해 꼭 알아야 할 것들에 대해 알아보도록 하며, 2023년 개정되는 내용도 함께 담았습니다.
목차
청약의 시작
청약의 시작을 위해서 우선 청약의 기본이론을 마스터하여 부적격으로 인한 당첨취소가 되지 않도록 내용을 숙지해야 하며 내 가점을 먼저 계산해 보고 가장 당첨 확률을 높일 수 있는 전략을 세워 꾸준히 정보를 살펴야 합니다. 청약은 중도금 대출이 잘 마련되어 있지만 계약금과 잔금에 대한 계획은 세워둘 필요가 있습니다. 어떤 요소들이 부동산 가치에 영향을 주는지 직장, 교통호재, 주변학군, 입주물량, 매수매도심리, 정부정책 등을 종합적으로 고려하여 가치 판단할 수 있도록 합니다. 아파트 청약은 한 달이라는 기간 동안 분양공고부터 청약까지 빠르게 진행되기 때문에 항상 관심을 가지도록 하고 청약통장을 쓰지 않고 당첨이 될 수도 있습니다.
청약의 종류
일반분양의 종류에 대해서 구분하여 알아두어야 하는데 크게 공공분양과 민간분양으로 나뉩니다. 공공분양은 국가, 지방자치단체, 토지주택공사와 같은 공적사업주체가 분양하는 것을 말하며 일반적으로 분양가가 저렴하고 분양물량이 많지 않은 경우가 많습니다. 민간분양은 민간 건설사가 건설하며 청약을 신청하기 위한 통장의 종류가 다르기 때문에 종류에 따른 청약가능여부를 확인하여야 합니다. 지역별, 전용면적별로 1순위 조건을 만족하는 예치금이 다르므로 잘 확인하고 맞지 않는 경우 입주자 모집공고일 전날까지 맞추도록 합니다.
청약시 자금 흐름
청약의 경우는 분양가의 10%인 계약금만 있으면 가능하고 중도금 60%는 대부분 중도금 대출로 진행되며 잔금은 30%로 구성되는데 잔금 납부 시점에서 중도금대출을 잔금대출로 대환 하면서 청약자의 대부조건에 맞춰서 대출이 일어납니다. 청약잔금 대출의 경우에는 보존등기만 되어 있는 상태이고 소유자 앞으로 소유권이전등기를 하기 이전이므로 시중은행 아무 곳에서나 대출을 받을 수는 없습니다. 보통은 인근 은행을 지정하여 그 점포에서만 대출을 실행하는 경우가 많으며 취등록 하여 소유권이전등기가 경료되기 이전에 받게 되므로 후순위 담보대출로 진행하게 됩니다. 사용승인신청이 난 단지의 경우 30일 이내로 보존등기가 되며 60일간의 입주지정기간 안에 개별적 입주일에 맞춰 잔금을 치르고 소유권이전등기는 집단으로 하는 경우가 대부분입니다.
좋은 아파트를 고르는 요인
좋은 아파트를 고르는 우선적 요인으로는 입지가 가장 중요하며 고급 아파트 브랜드에 대한 구매 수요층도 있으며 같은 분양단지 내의 경우도 희소가치가 있는 전망이 있는 경우 높은 프리미엄을 기대할 수 있게 됩니다. 이전의 소형평형대 인기를 뒤로 하고 최근에는 34평의 인기가 높습니다. 인터넷을 활용하여 아파트 단지를 미리 살펴보기에 좋은 사이트로는 청약홈으로 청약일정과 신청 신청 조회 등을 바로 할 수 있으며, 호갱노노사이트는 분양일정확인이 좋고 지도와 바로 연동되어 입지 확인이 편리하고 방문자수를 나타내고 있어 어느 단지가 관심이 높은 지를 확인할 수 있고 닥터아파트에는 분양계획을 월별 타입별 건설사, 세대수까지 확인할 수 있습니다. 청약을 할 때 미리 잘 알아두어야 하는 것으로는 분양면적, 계약면적, 전용면적, 공용면적, 서비스면적 등의 용어의 의미로 정확히 알고 있어야 분양단지에 대한 가치판단 시 활용할 수 있습니다. 전용면적은 주로 생활하는 공간을 말하며, 주거공용면적은 아파트의 계단, 복도 등의 면적을 말합니다. 기타 공용면적은 단지 내 관리사무소, 노인정, 주차장 등의 면적을 말하고, 청약에서의 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 면적으로 분양면적이라고도 합니다. 평당 분양가 계산 시에는 공급면적을 활용하여 표기합니다. 계약면적은 공급면적과 기타 공용면적을 합한 면적을 말합니다. 서비스 면적은 발코니 면적을 말하며 건축 시에 분양자의 확장 희망여부를 확인하여 원하는 대로 시공하여 입주시점에 완공됩니다.
아파트 청약 정말 쉽게 당첨되는 법
청약을 하려면 규제지역과 1순위 조건을 정확히 알고 있어야 하는데 지역마다 규제가 다르고 1순위 조건도 상이합니다. 지역별 규제는 투기과열지구, 조정대상지역, 비조정대상지역으로 나뉘는데 부동산 시장흐름에 따라 지정 또는 지정 해제가 수시로 변동되니 잘 살펴보도록 합니다. 참고로 호갱노노앱을 활용하여 규제지역을 바로 확인할 수 있습니다. 조정대상지역 또는 투기지역, 투기과열지구에 있는 아파트 청약 시에는 통장 가입일로부터 24개월이 지나야 1순위 자격이 생기고 세대주이면서 재당첨이력이 없어야 합니다. 비조정대상지역의 경우에는 청약통장 가입 후 12개월이 지나면 되고 수도권이 아닌 비수도권은 6개월만 지나도 1순위 자격이 생기며 다주택자, 당첨이력이 있는 경우도 청약이 가능합니다. 2023년 초에 서울의 거의 대부분 지역이 조정대상지역 해제로 비조정대상지역이 되어 청약가능 1 순위자가 크게 늘어났을 것으로 보입니다. 뿐만 아니라 청약 요건에 '당해'표기가 있는 경우는 '해당지역'을 의미하며 해당지역 거주자에게 우선권을 주어 청약할 수 있도록 하는 제도로 인기 있는 청약의 경우 미리 2년 전부터 거주요건을 채우기 위해 이사를 하기도 하였는데 2023년부터는 당채 순위 조건을 폐지하고 무주택자의 경우는 전부 참여가능하게 되고 1 주택자가 청약 담청되면 기존주택을 입주 후 2년 이내 처분해야 했었지만 이제는 1 주택자가 청약에 당첨되더라도 기준의 집을 처분하지 않아도 됩니다. 이전 당첨된 경우에도 소급적용을 받을 수가 있습니다. 2023년 청약 중도금 대출 제한선인 12억 도 해제하여 1인당 5 억제한도 풀리게 되었습니다. 미혼 청년 특별공급이 새롭게 도입되는데 기존의 청약이 신혼부부나 결혼한 경우에만 해당이 되었는데 새로운 특별공급은 19-39살 청년에게 특별 공급을 하게 되며 도시근로자 1인가구 월평균소득의 140% 이하이며 순자산이 2억 6천만 원 이하여야 합니다. 2023년 발표한 1인가구의 귀속 월평균 소득은 3,353,884원입니다. 앞서 말한 것처럼 잔여 세대의 무순위 청약 시 지역제한이 없어져 어느 지역이든 참여할 수 있지만 예비 입주자 비율을 40%에서 500% 이상으로 확대하고 예비 입주자 명단 공개기간을 60일에서 180일로 연장하여 애초에 무순위 청약이 발생할 가능성이 매우 낮아진 상태입니다.
분양권매매시 주의할점
분양권을 매매할 때 주의해야 할 점은 아직 아파트가 준공되기 이전으로 분양계약서 소지자가 정당한 권리를 가지고 있는지에 대한 확인이 필요합니다. 전매 금지 기간이 종료되어 매매가 가능하게 된 경우에는 소유권변경 표시란의 날인한 내역을 확인하여 최종 소지자와 수분양자의 이름이 같은지 확인하고 분양사무소에 전화하여 현 소유자가 맞는지도 확인하도록 합니다. 2022년까지만 하여도 중도금 대출의 경우 승계여부를 꼭 확인하여야 했지만 중도금 대출 제한이 없어지고 다주택자의 경우도 승계가 가능해지면서 분양권 매수 시 고려해야 할 자금흐름이 조금은 여유로워졌습니다. 분양권 매매 시 계약금액은 계약금과 계약시점까지 납부된 중도금대출 회차의 금액을 합한 것에 프리미엄을 더한 금액이며 명의 변경을 하는 날이 최종적으로 매매계약의 종료일로 계약서에 표기된 금액이 모두 필요한 날입니다. 매수자의 중도금 대출 승계 여부는 매수자의 신용도에 따라서도 달라질 수 있으므로 은행에서 반드시 확인하여야 하고 명의 변경이전에 중도금대출 승계가 먼저 이루어져야 합니다. 이후 분양사무소에서 명의 변경 업무를 하게 되는데 분양 사무소마다 정해진 요일에만 해당 업무를 하는 곳도 많이 있으므로 명의 변경일을 계약상 정할 때는 미리 일정을 확인하고 계약서에 날짜를 확정하도록 하여야 합니다.
분양권에 대한 세금
분양권에 대한 세금으로 취득세의 계산 시에는 아파트의 청약 시 선택한 옵션가도 포함되게 되므로 너무 많은 옵션을 선택한 매물보다는 기본옵션이 발코니 확장정도만 선택한 매물이 취득세를 절약할 수 있으며 에어컨 등을 설치할 때도 시공사옵션을 선택한 것보다 입주 시 공동구매로 신청하여 설치한 경우에 비용을 아낄 수 있습니다. 분양권의 양도 시 양도세가 2023년부터 개정되어 1년 미만 보유 후 양도 시에는 45%의 양도세와 부가세 본세의 10%를 합하여 내게 되지만 1년 이상 보유 후 양도하는 경우에는 일반 세율이 적용되어 양도차익에 따라 6-45%의 차익의 과세표준에 따라 달라집니다. 양도세 비과세 판단 시 주택수로 합산하는 경우는 취득시점이 중요한데 2021년 1월 1일 이후 취득분인 경우 분양권취득일에 주택수가 합산되어 적용됩니다. 조정대상 지역일 때 당첨이 되거나 승계받은 분양권일지라도 매도 시점에 비조정대상으로 바뀐 경우에는 2년 보유만 하여도 비과세 혜택을 받게 되며 기존 주택 매도 기간도 3년으로 늘어나게 되었습니다. 양도세는 인별과세로 양도차익에서 1년에 250만 원의 기본공제를 받을 수가 있는데 공동명의로 되어 있는 경우에는 각각 기본공제를 받을 수가 있습니다. 또 2채 이상의 양도 거래를 하는 경우는 매도 연도를 조정하여 각각 다른 연도에 매도 시에 기본공제를 또 받을 수가 있게 됩니다. 부부공동명의로 되어 있는 경우 양도세 처음 계산 시부터 차익을 나누어 계산하게 되어 과세표준이 낮아지게 되면서 적용세율이 훨씬 이율이 적용되어 세금을 아낄 수 있습니다. 시세 차익이 많이 나는 분양권의 경우에는 매도 전에 공동명의로 변경할 경우 취등록 이전이므로 명의변경업무만으로 간편하게 공동명의로 변경이 가능하며 양도 시 각각 기본공제를 받을 수 있게 됩니다.