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오피스텔 매매 가격이 일반 주택에 비해 낮게 형성되어 적은 예산으로 매수 계획을 세워 보는 경우가 많습니다. 월 수익을 단순하게 월세에서 대출이자를 뺀 금액으로 산정하는 경우도 있겠지만 그 외에 생각해야 할 비용으로 세금을 들 수가 있습니다. 오피스텔의 취득세와 주택수 산정에 대해 알아보고 보유세인 종합부동산세가 증가하는 경우, 양도시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
목차
오피스텔 취득세와 주택수 산정
지방세인 취득세는 주택의 경우는 1-3%로 매입 가격에 따라 나뉘지만 오피스텔의 경우는 준주택으로 분류되어 매입시점에서는 주거용 업무용 구분 없이 4% 부가세를 포함하여 4.6%를 부과하게 됩니다. 청약 시 청약자격에 무주택자 또는 무주택세대 구성원임이 요구되는데 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 무주택자에 해당하여 청약이 가능합니다. 전입신고를 했거나 주거용 재산세를 납부하고 있는 경우에도 무주택자로 해당하여 청약이 가능합니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 취득 시 주택수 산입이 되어 그 이후에 매수하는 주택이 중과에 해당될 수 있으며 재산세도 주택분 재산세가 부과됩니다.
2023년 12월 21일 다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화방안이 발표되어 3 주택자는 기존 8%에서 4%로, 비조정대상지역의 4 주택자(조정대상지역의 3 주택) 이상의 경우 기존의 12%에서 6%로 완화 적용된다고 발표가 되었습니다. 조정대상지역도 서울의 강남, 서초, 송파, 용산구 지역을 제외한 전 지역이 해제되어 완화폭이 더 커진 상황이 되었습니다.그렇다면 주택수로 산입이 안 되는 1억 이하 저가 오피스텔의 기준은 어떤 것인지 알아보겠습니다. 주택의 경우는 공시지가를 기준으로 1억 이하의 경우 주택수 산입 제외되지만 오피스텔의 경우는 공시지가가 아닌 시가표준액을 기준으로 하며 건축물 시가표준액과 부속토지의 공시지가의 합으로 계산을 하게 됩니다. 오피스텔의 시가표준액은 서울시 ETAX에서 조회할 수 있으며 1평방미터당 기준금액이 표기되니 해당 물건의 면적을 곱하여 계산합니다. 토지공시지가는 씨리얼 홈페이지에서 개별공시지가에 오피스텔의 주소를 입력하여 조회하면 1 평방미터당 공시지가를 알 수 있으며 등기사항증명서나 건축물대장에서 확인된 대지지분만큼 곱하여 계산해 냅니다. 이 두 가격을 합하면 시가표준액이 계산되며 1억 이하 일 때 취득 시 주택수에서 제외됩니다.
보유세중 종합부동산세가 증가하는 경우
보유세인 재산세가 오피스텔의 경우는 공부상 용도가 업무용이기 때문에 그에 따라 재산세 부과되는 것이 기본입니다. 이 경우에는 종부세 대상에서는 제외되지만 주택분 재산세가 부과되면 종부세 대상에도 포함되게 됩니다. 그렇다면 어떤 경우에 주택분 재산세가 부과되는지 알아보겠습니다.오피스텔을 임대주택으로 등록한 경우나 주거용으로 사용하여 구청 또는 지자체에 신고하여 변경한 경우, 지역과 상관없이 3 주택자 이상인 경우에 해당됩니다.
재산세 자체는 업무용보다 주거용이 조금 낮아질 수 있어서 초기 업무용으로 등록되어 있는 공부상 용도를 간혹 주거용으로 신고하는 경우가 있습니다. 이때에는 종부세가 급증할 수 있어 주의가 필요합니다. 종부세 부과 시 공시지가의 11억까지 비과세 혜택을 주어 기본공제를 하고 차액을 과세표준으로 잡게 되지만 조정대상지역 내 2 주택자가 되는 경우에는 종부세 세율도 중과적용되며 비과세 기본공제액이 11억이 아닌 6억으로 내려가게 됩니다. 세금 부과를 위한 공시지가 총액의 차감액이 적어지게 되어 부과의 기준이 되는 과세표준액이 1 주택인 경우보다 5억 원이 많아지게 되고 세율도 중과세율이 적용되면서 훨씬 많은 세액을 부담하게 됩니다.
양도시 주의할 점
양도세의 경우 사용 용도의 실제에 따라 주거용으로 사용 시 주택 수에 포함되며 보유세와 양도세의 기준이 상이하여 업무용 재산세가 부과되더라도 실제 용도를 우선으로 판단됩니다. 또한 2021년부터 적용 중인 양도세 비과세 요건으로 다주택자의 경우 최종 1 주택 매도 시에만 비과세 12억까지의 혜택을 받을 수가 있는데 오피스텔을 처분(양도, 증여, 용도변경)한 이후에 최종 1 주택이 된 경우에는 그 시점부터 추가로 2년간 보유 및 거주(조정대상지역의 경우만 거주요건 필요) 하여야만 혜택을 볼 수가 있습니다.
주택과 함께 오피스텔을 소유하고 있는데 주거용으로 사용할 경우 주택수로 포함되므로 양도 시 중과 대상이 되어 비과세 혜택이 불가하게 됩니다. 업무용으로 사용 시 주택수에서는 제외될 수 있지만 주의해야 할 점들이 있습니다. 실제 사용도 업무용이어야 하고 매수나 매각 시에 임대차 계약서에 부가가치세 포함여부에 주의하여 기록하여야 합니다. 임대 시에도 부가세 포함하여 임대료를 수령하고 세금계산서 발행이 매달 이루어져야 합니다. 업무용으로 공실인 채 매도 시 어려움이 있을 수 있지만 양도세 산정 주택수에서도 제외되어 중과 배제되고 추가 법인세에서도 제외될 수 있습니다. 이때 판단 기준은 재산세의 부과 용도가 아닌 실제 사용 용도에 따라 판단하게 됩니다. 요즘 인기가 좋은 아파트형 오피스텔인 아파텔은 보유세에서는 자유로울 수 있지만 주택수로 산입되어 양도세는 중과되어 세금부담이 많아질 수 있습니다.
100세대 미만 오피스텔 혹은 비조정대상 지역의 오피스텔 분양권은 전매제한이 없이 바로 매도가 가능하며 분양권의 양도세 역시 완화 발표 되어 1년 미만 보유 시 양도세가 45% 이고 1년 이상 보유 시에는 양도세 비과세로 거래 가능합니다. 다만 기존주택을 소유하고 있는 상태에 추가로 오피스텔 분양권을 매수한 경우에는 주택수가 추가되어 오피스텔 양도 이후 기존주택을 매도하려면 오피스텔 양도시점 이후로 2년 거주 및 보유를 하여야 합니다. 이때 조정대상 지역이 아닌 경우에는 거주요건은 빠지고 보유만 하면 비과세 매도 조건을 충족하게 됩니다.