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부동산 거래가 침체기에 있는 요즘 임대차 만기로 전세금을 반환받아 퇴거해야 하는 임차인에게 임대인이 새로운 세입자가 구해지지 않아 대출을 받아 전세금을 돌려준다고 하면서 주민등록을 먼저 빼달라고 하는 경우 이사를 해야 하는 임차인의 입장에서는 고민이 될 수밖에 없습니다. 미리 주민등록을 빼주어도 괜찮을까요?
주택 임대차 대항력
임차인이 이사를 하고 당일에 전입신고와 확정일자를 받고 주택을 임대인으로 부터 인도받게 되면 그다음 날 0시부터 대항력이 생긴다는 이야기입니다. 이러한 대항력은 제삼자에 대해서도 효력을 발생하는데요 집주인이 바뀌어 임차인을 내보
내려해도 대항력 있는 임차인은 거절할 수 있다는 뜻입니다. 이러한 대항력을 가지게 되면 보증금에 대한 권리도 함께 얻게 되는 것입니다. 전세권 설정 등기의 경우는 전세권에 대한 권리를 등기사항 전부증명서 상에 기록하여 표기되며 후순위 권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있게 됩니다. 이경우에 임대인이 문제가 생겨 집이 경매에 넘어가게 되면 별도의 법원 판결절차 없이 바로 경매에 붙일 수가 있게 됩니다. 전세권설정등기를 해두면 안전하게 보증금이 보호받을 수 있을 것 같은 생각이 드시지요?
하지만 이경우에는 임대인이 동의를 해주어야만 등기를 할수가 있고 등기수수료도 보증보험 가입비용정도의 수수료가 들어가게 됩니다. 등기부에 기록되는 것을 싫어하는 임대인이 동의를 해주지 않는 경우도 생겨납니다. 그래서 임차인의 보호를 위해 확정일자와 전입신고만으로 같은 효력을 발생할 수 있도록 주택임대차 보호법에 규정하여 보호하는 것입니다. 이때 주소가 잘 기록되어 확정일자와 전입신고가 되었는지를 잘 확인해야 합니다. 동주민센터 직원 실수로 동호수가 다른 집으로 등록이 되어 추후 정정신고를 한경우에는 오류로 정정을 한 날부터 대항력을 인정받게 되어 문제가 생겼을 때 제대로 보호받지 못할 수 있습니다. 비슷한 권리를 갖게 되지만 조금씩 다른 경우 꼼꼼히 알아두시면 내 재산을 보호할 힘이 생깁니다.
그렇다면 여기에서 임대인이 대출을 받아서 전세금을 반환해 주겠다고 하고 미리 주민등록을 빼달라고 요구하는 경우에 요구를 들어 주어도 괜찮을까요? 은행에서 대출 조건으로 전입신고를 빼야 한다고 요구하는 경우라도 법률상 근거가 없는 이야기이며 위험한 경우가 생길 수 있습니다. 앞에서 말씀드린 것처럼 대항력의 조건에 3가지가 모두 유지되어야만 인정받을 수가 있게 됩니다. 정상적으로 전세금을 반환하여 준다면 문제가 없겠지만 임대인이 다른 채무가 있어 문제가 생기는 경우도 있을 수 있습니다. 요즘 은행의 대출 상품으로 보증금 반환을 위한 대출 상품도 출시되어 있고 대출금의 입금을 임대인 계좌가 아닌 임차인 계좌로 바로 송금이 되는 경우도 있으니 확인 후 결정하시는 게 좋겠습니다.
전세 보증 보험
임대차 계약 금액이 커지고 등기상으로 표기되어 있는 임대인의 경제사정을 알수가 없기에 많은 경우 걱정을 하며 임대차 계약을 진행하게 됩니다. 게다가 요즘처럼 전세입자를 찾기가 어려워지는 경우 퇴거 시 문제가 될 수 있는 소지가 많아지게 됩니다. 큰 금액의 전세금을 그대로 들고 있다가 임차인 퇴거 시 돌려주는 임대인은 거의 없지요 대부분은 무이자로 받게 되는 큰 자금을 여러 방법으로 투자하게 되어 임차인 퇴거 시에는 새로운 임차인을 구하지 못하면 전세금 반환이 어려운 경우가 많습니다.
이러한 경우에 전세보증 보험을 가입하는 방법도 유용합니다. 전세보증 보험은 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우 보증기관이 먼저 임차인에게 보증금을 반환하고 집주인에게 구상권을 행사하여 받아내게 됩니다. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국 주택 금융공사(HF), 서울 보증보험(SGI)등을 통해 가입가능하며 전세보증금 액수에 따라서 가입 가능여부가 달라집니다. 주택 도시보증공사와 한국주택금융공사의 경우 수도권 7억원이하, 지방의 경우 5억 원 이하인 경우에만 가입이 가능하고 그 이상의 전세보증금의 경우는 서울보증에서만 가능한 반면 보험료가 조금 비쌉니다.
게다가 보증보험의 경우 임대인이 대상 주택에 대출이 있는 경우 그 선순위 채권금액(채권최고액 120% 금액)과 전세 보증금의 합계액이 주택가격이내 여야 하며 임대인의 선순위채권이 주택가격의 60% 이내여야 합니다. 여기에서 주택가격은 국토교통부 실거래시세와 KB시세 중 선택하게 되며 신축 아파트로 시세가 없는 경우에는 분양가격의 90%를 기준으로 산정하게 되어 가입이 어려운 경우가 많습니다. 오피스텔의 경우에는 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 임대인이 법인의 경우에는 가입이 안되고 임대인이 개인인 경우에만 가입 가능하니 주의하여야 합니다. 가입시기도 전체 임대차 기간의 1/2이 넘기 전에 하여야 하니 시기를 놓치지 않도록 해야 겠습니다.
아파트 공시가격 확인 : 부동산 공시가격 알리미에서 공동주택 공시가격
오피스텔 공시가격 확인 : 국세청 홈텍스 에서 상업용 건물, 오피스텔 기준시가 조회
임대차 만료시 임차인이 전출을 해야 하는 경우
임대차 계약이 만료되었는데 결국 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 이사를 가야 한다면 어떻게 해야 할까요? 이경우 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 하고 거주 이전의 자유를 보장하기 위해 제정된 법으로 임차권 등기명령 제도가 있습니다. 임차권 등기는 임차인의 대항력과 우선 변제권을 유지하면서 자유롭게 이사할 수 있습니다.
신청장소 : 임차 주택의 소재지 관할 지방법원
신청가능시기 : 임대차 계약이 종료된 이후
신청서류 :
1. 주택 또는 건물의 등기부등본
2. 건축물 대장-임대인명의 소유권 보존등기 증명서류
3. 임대차 계약서-대항력취득, 임차주택 점유시작일, 주민등록 마친 날 소명서류, 확정일자 확인
4. 임대차 목적물이 등기상 용도 주거시설 아닌경우- 주거용으로 사용했음을 증명하는 서류
새로운 주택으로의 전입은 해당 계약 당사자가 하고 기존 주택에 주민등록이 되어 있던 가족을 남기고 임차권등기명령을 신청하시면 가족의 주민등록으로 대항력이 유지되는 것이고 임차권 등기명령 신청서에 그러한 사실을 기재하고 소명받으면 됩니다.