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젊은 부자의 법칙 책에는 슈퍼리치로 가는 단계별 실전 돈 공부라는 부제가 붙어 있습니다. 이 책에는 부자가 되는 마인드셋과 종잣돈 만들기 위한 불변의 법칙과 실전 투자의 과정과 결과에 대해 쓰고 있습니다. 단계별 내용을 꼼꼼히 살펴보도록 하겠습니다.
부자가 되는 마인드셋
가난한 대학생이던 작가는 스물네 나이에 호주의 한 대학교에 편입으로 합격을 하는데 비싼 해외 학비를 낼 여유가 없어 일용 노동직을 하면서 돈을 조금 모으고 부모님과 친지들의 도움을 받아 입학금만 준비한 채로 유학을 떠나게 됩니다. 아르바이트를 하면서 호텔 주방이나 농장에서 일하고 물건을 팔기도 하면서 거금 120만 원을 모으게 되면서 그 당시 호주의 해안가에 오페라 하우스가 보이는 곳에 빌라를 장기 임대하게 되고 방 4개를 모두 임대하여 임대수익을 얻으면서 공부를 잘 마치고 귀국을 하게 됩니다. 가난할 때는 명품에 관심이 많았지만 경제적 여유를 얻게 된 이유 오히려 저렴한 옷을 찾게 되었다고 합니다. 아이들에게도 경제교육을 일찍 시작하여 대학 학비와 졸업할 때까지의 최소비용만 지원하고 스스로 벌어서 생활하도록 하였다고 합니다. 돈의 가치를 제대로 인식시켜 주고 돈을 모으는 이유를 설명하여 자신가치가 증식되는 행복을 누릴 수 있도록 하고 돈을 모으는 재미를 알아가도록 하라고 말합니다. 작가는 마흔 살 이전에 경제적 자유를 얻어 조직에서의 얽매인 생활에서 벗어나고자 노력하였으며 은퇴 후 대학생 대상의 강의를 조금 하고 어학원은 공동 대표로 운영자를 따로 두어 잘 운영되고 있으며 스터디 카페의 공간활용상가는 무인시스템으로 온라인으로 업무를 처리할 수 있도록 하였고 상가도 관리업체를 따로 두어 임차인이 월세를 밀리지 않으면 신경 쓸 일이 없도록 현금 흐름을 다양하게 설정해 두었다고 합니다. 초기에는 주식이나 부동산 투자로 주가 들락에 신경 쓰거나 정부의 부동산 정책에 휘둘리지 않고 캠핑을 즐기고 여행을 다니는 편안한 삶을 살기까지 평탄하지만은 않았던 삶에 대해 얘기하고 있습니다. 실패는 성공의 어머니라는 말처럼 실패 그 자체를 성공으로 가는 길목에서 누구나 겪어야 하는 통과의례라 생각하고 복수하고 싶거든 보란 듯이 성공하라 말합니다. 은퇴를 하면 하고 싶었던 버킷 리스트를 작성해 보고 실제 은퇴 후에 하나씩 리스트에 적인 소망들을 실제 이루어 내었지만 은퇴 후 3년이 지난 후에는 은퇴 후 생활이 행복하지 않게 되었다고 합니다. 이에 다시 직장에 복귀하여 생활하면서 오히려 퇴근 후 시간이 더 소중하게 느껴졌다고 합니다. 이를 계기로 비교적 젊은 시기에 부자가 되어 경제적 자유를 얻은 그가 그의 이야기를 본격적으로 시작하게 됩니다.
종잣돈 만들기 위한 불변의 법칙
코로나 바이러스의 확산으로 온라인 세계에서 다른 사람들과 소통하는 연결고리를 찾는 생활이 퍼지게 되면서 작가 역시 자기 이야기를 담는 블로그를 시작하게 됩니다. 그는 학창 시절 유학으로 영어와 일어실력을 뽐내며 대기업 입사에 성공하지만 스물일곱에 이미 두 아이의 아빠로 가족들과 생계를 이어가는 것이 빠듯하였다고 합니다. 그러던 중 고향으로 돌아가게 되고 성인 영어시험 강의를 시작으로 영어 강사업무를 시작하고 교재를 집필하게 되면서 차츰 인지도를 높일 수 있게 되고 대구 경북지역의 유명한 강사가 됩니다. 그러면서도 경제지식을 쌓는 데에 늘 관심을 두고 많은 양의 주식, 금융, 부동산 관련 책들을 읽고 뉴스의 부동산과 주식부문은 매일 정독하며 다 야한 경제정보를 습득하였습니다. 자수성가형 부자로 3단계의 과정을 거쳤다고 하며 직업을 다변화하여 돈을 벌고 종잣돈을 모으기 위해 소비를 최소화하는 인고의 시간을 버텨내 고급 빌라를 매수할 때까지 20대 때 가지고 다녔던 자동차를 유지하면서 소비를 줄였습니다. 두채 이상의 부동산을 소유하는 경우에 세금이 중과되기 시작하는 부동산시장에서 유형별 시장변화를 민감하게 체크하며 투자를 이어갔습니다. 실거주 부동산은 감당할 수 있을 정도의 대출을 활용하여 매수 후 거주를 통해 세액의 과세표준을 낮추는 게 필요합니다. 오피스텔은 주택 수에 포함되면서 투자가치가 떨어지고 생활형 숙박시설 역시 비슷한 수순으로 자리매김되고 있습니다. 취득세 역시 중과되고 있습니다. 해외부동산은 보유주택수로 적용되지 않아 다주택자가 징벌적 과세 부담이 없고 취득세와 보유세가 국내에서는 없고 현지법에 따르게 됩니다. 하지만 양도 시 현지국가법령에 따라 양도소득세를 납부한 후 국내 양도세 비율과 비교하여 추가 이득이 있는 부분은 국내에서 추가 납부하게 됩니다. 하지만 정확한 정보를 얻기 어렵습니다. 주식투자로 발생한 양도차익은 5000만 원 이하에 대해서는 양도소득세가 면제되고 연 투자수익 2000만 원 이상의 합산금융소득은 종합소득세를 납부해야 합니다. 골드바를 통한 금투자의 경우 실재 골드바를 매수하여 보관할 수 있지만 수수료가 비싼 단점이 있지만 가장 안정적인 투자상품중 하나로 개인의 경우는 세금이 없으며 사업자는 부가가치세 10%를 부과합니다. 금 ETF는 매수 매도 시 수수료가 각각 0.1%이며 세금은 250만 원 면제되고 그 이상부터 22%가 부과됩니다. KRX 한국거래소에서는 수수료를 0.165-0.33%까지 공제하지만 세금이 없는 것이 최대 장점이며 실물보관을 원하면 부가가치세 10%를 내고 골드바로 수령가능하고 소량 거래도 가능합니다. 해외예금에 가입하면 금리는 4-8%이며 이자소득세 15.4%가 면제됩니다. 단 환차손이 발생할 수 있습니다. 그림투자의 경우는 세금이 20% 정도로 높고 작품 재판매 가격에 세금을 포함시키는 게 불문율입니다. 그림에 대해 잘 모를 경우 간접투자상품을 구입하여 투자할 수 있습니다.
실전투자의 과정과 결과
주식투자의 경우 업무시간 중에도 증권사 HTS프로그램을 자주 열어놓고 높은 수익률만 찾으며 단타 수익을 바라고 투자에 뛰어드는 경우가 간혹 있는데 중소형주 장기투자 방식으로 전환하였을 때 더욱 안정적이며 높은 수익을 낼 수 있는 가능성이 높습니다. 리스크를 최소화해서 자산을 안정적 운영할 수 있게 되고 이런 경우 공격적인 투자로 원금 손실의 위험성을 줄일 수 있게 됩니다. 시장 경제가 안정적인 경우에는 일반적인 예측이 맞을 수 있어 단기 수익을 창출할 수도 있지만. IMF 나 코로나19 상황처럼 예상할 수 없는 시장 위험이 존재하는 경우에는 우량주도 망할 수 있다는 불안감을 갖게 됩니다. 이런 경우는 간접투자 방식으로 투자 방법을 선회할 수 있습니다. 5-8% 정도의 중수익을 기대할 수 있는 ELS, DLS 상품이나 좀 더 적극적 투자를 원하는 경우 인덱스펀드나 우량 회사들로 구성된 코덱스 200 ETF 상품을 구매할 수 있습니다. 미국주식에 투자하는 해외 펀드나 미국 우량 주식들로 구성된 S&P 500 ETF 상품의 경우 기대수익을 더 높일 수도 있습니다. 현금 보유만으로는 물가 상승기에 가치 하락을 면하기 힘드니 은행 금리 이상의 수익을 노리는 배당주 펀드를 찾기도 합니다. 결국은 주식이나 펀드에 투자 시에는 단기 매수보다는 분할 매수 장기투자로 리스크를 줄여서 투자하는 것을 몸에 익히도록 하는 것이 현명합니다. 요즘의 시중은행 금리는 4.3-5% 정도의 연수익을 제시하고 있어 안정자산 운용을 선호하는 경우에는 조금 수익률이 낮더라도 은행의 고정형 상품으로 투자하는 것이 좋습니다. 이에 비해 부동산 투자는 단기수익을 기대하는 주식과는 달리 장기투자 마인드로 접근해야 합니다. 초기 투자를 위해 종잣돈 마련이 필수적이며 스스로 공부하여 입지, 금기, 세금, 아파트의 경우는 투자 가치, 현장 방문 등 꼼꼼히 살펴봐야 할 것들이 많습니다. 초기 투자의 경우는 부동산 투자가 위험부담이 적으며 실거주를 위한 한채 매수 시기는 빠를수록 좋습니다. 최대한의 대출을 활용할 경우 투자 수익도 올라갑니다. 아파트 청약을 통해 매수하는 것은 가능성이 매우 낮지만 가장 저렴하게 새집을 매수할 수 있는 방법이며 청약에 당첨이 안 되는 경우에 초기에는 전매 가능한 단지의 경우에는 초기 프리미엄만 합산하여 매물로 나오는 집들이 여럿 있을 수 있으므로 주변 부동산에 미리미리 연락해 두어 해당 매물이 시장에 나온 경우 바로 연락을 받을 수 있도록 해 놓는 것도 좋습니다. 매수 전에 반드시 확인하여야 할 사항으로는 분양권 매입의 경우 전매 금지 기간이 언제까지인지 재개발의 경우 입주권을 매수하게 되면 실거주 기간이 언제까지인지를 꼭 확인해야 하며 이는 지역마다 다릅니다. 투기과열지구에서의 분양권은 소유권이전 등기일까지 전매가 제한되어 있으나 최근 들어 부동산 시장 경기 침체로 조정대상 지역이 전격 채제 되어 서울 일부지역을 제외하고는 투기과열지구가 해제되었습니다. 재건축 아파트나 관리처분 인가 이전의 입주권의 경우 전매가 가능하지만 분양권에 비해 투자 기간도 길고 단계별로 진행기간이 길어질 수 있어 입주시기를 예측하기가 쉽지 않습니다. 상가 매입이나 분양의 경우에 주변 상권에 대한 분석과 상권지속 가능성도 살펴보도록 하고 신축 건물의 구분상가의 경우에는 관리가 편하고 공실 위험도가 낮으므로 초기 투자로 리스크를 줄일 수 있지만 초기 투자 비용이 비싸며 시행사마다 조건이 달라 계획 조건을 꼼꼼히 살피면서 매수를 하기 위해 분양 전 부동산 관계자 들로 부터 정보를 얻어 준비후 매수하도록 합니다. 신축 상가의 경우 시세가 아직 형성되기 전이어서 감정평가액 기준이나 분양가 기준으로 자금조달이 이루어지지만 가치산정비율이 구축 상가에 비해 높은 편이어서 초기 투자 비용이 생각한 것보다 적은 비용이 들어갈 수도 있으니 매수 전 운용자금에 대한 계획도 필요합니다. 결론적으로는 주식은 단기 투자수익보다는 리스크를 줄이는 장기 분할매입을 통해 투자하는 것이 바람직하며 부동산의 경우는 매일 경제 관련 뉴스를 체크하고 지역별 뉴스에도 관심을 가지도록 하며 정책 발표 시 기획재정부의 홈페이지를 방문하여 뉴스 공지등을 꼼꼼히 살펴보는 노력도 해야 합니다. 더불어 부동산 투자 기본 개념에 관련 책도 꾸준히 읽어 여러 가지 방법론도 섭렵하고 동기부여를 받을 수 있으며 온라인상의 여러 카페에서 정보를 얻는 노력을 기울이는 것도 좋습니다. 합리적인 근거 없이 매수세가 폭발적으로 상승하여 형설 될 때 군중심리에 휩쓸려 매수장에 들어가지 않도록 하고 투자 전에는 반드시 스스로 입지 및 투자 가치에 대한 분석이 필요합니다.