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책 월세의 여왕에서는 평범한 직장인들이 월세 수입을 받아 이를 통한 안정적인 수익구조를 만들 수 있는 방법을 프로젝트 형식으로 제시하고 있으며 실제 각 지역별 특성을 잘 보여 주고 있습니다. 여기에서는 책의 주요 내용과, 월세 수익률 계산법 그리고 임대사업자등록 시 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.
책 월세의 여왕 주요 내용
한국경제 신문의 사회부 기자였던 저자가 100일간의 프로젝트로 건물주가 되어보기 위한 기초단계를 위해 월 33만 원의 비용으로 생활하기를 몸소 체험해 보는 동안 수도권 및 지방의 여러 도시를 방문하여 월세수익을 창출하는 과정을 기록하고 있습니다. 지역마다 인기가 있는 매물소개와 함께 개발 호재 등을 소개하고 있어서 출판 연도가 2012년으로 오래되었음에도 불구하고 많은 기본 지식을 얻을 수 있습니다. 또 2012년의 대출 금리와 부동산 시장이 우하향의 저가 기조로 침체기를 보였던 것이 지금의 시장과 비슷하여 비교해 보면서 앞으로의 시장 변화를 예측해 보는 시각을 가져볼 수 있습니다. 책에서는 처음 투자금액에 따른 전략을 제시하고 있는데 투자금액별 수익형 부동산유형을 구분하고 있으며 소액의 경우는 소형아파트, 빌라, 도시형 생활주택, 오피스텔에 투자를 권하고 금액이 커지는 경우 지방의 통건물을 매입하여 거주관리 하거나 수도권의 고시원 운영을 권하고 있습니다. 임대사업 등의 충분한 경험이 쌓인 이 후에 단독주택 신축 또는 리모델링이나 상가에 접근하라 권합니다. 경매로 매입을 할 경우 경매잔금대출은 매수가의 80-85% 까지 나온다고 하니 초기 자기 자본 규모가 조금 적어도 접근이 가능할 것으로 보입니다. 우선은 월임대료를 수령하는 통장을 만들어 임대료가 입금이 되면 해당통장에서 대출이자가 차감되도록 출금등록을 해 놓아 수익에서 대출이자를 차감한 이익이 남게 되는 구조로 만들어 놓습니다. 차액을 적립식 펀드나 적금을 가입 후 자동이체 등록을 통해 자동적으로 월세가 입금이 되면 적금이 쌓이는 구조를 만들어 놓도록 합니다. 이후 성공적인 부동산 투자수익을 만들기 위해서는 현장답사가 필수적이며 현장답사 전 전용률, 대지면적, 평당 가격, 관리비에 대한 사전지식을 확인하고 메모하는 습관을 기르도록 합니다. 투자 지역 선점에 있어 중요한 교통 호재에 대한 정보는 국토교통부 홈페이지에서도 확인할 수 있으며 GTX, 도로, 지하철, 경전철 등의 사업계획을 살펴보고 그로 인한 수혜지역과 시기를 정리해 보면 좋습니다. 부동산 정책 변화와 세금기사에 관심을 가지고 경매에 대한 정보는 대법원 경매정보 사이트나 리치 옥션, 굿 옥션, 지지옥션 등 유무료 사이트에 정리되어 있으니 여러 검색 조건을 넣어 최적의 정보를 찾는 연습을 해 보는 것도 중요합니다.
임대수익률 계산법
1인 가구 900만 시대에 맞는 소형 오피스텔 수요가 늘어나고 있다. 투자목적으로 분양을 받거나 오피스텔을 매수하려면 매매나 임대를 하여야 하는데 여기에서 보증금과 월세를 정하여 목표수익률에 맞추어 월세를 정하려면 수익률 계산이 필수적입니다. 부동산 매입 시 발생할 수 있는 비용에는 세금으로 취득세가 있으며 취등록을 위한 법무비, 경매로 취득한 경우에는 명도비용도 필요하게 됩니다. 매입 부동산의 내부 상태에 따라 부분적으로 도배나 바닥재 교체, 보일러 교체 등의 수리비가 지출될 수 있습니다. 해당 부동산을 임대하게 될 때 수익률을 계산하는 방법은 먼저 부동산 매입금액에서 각종 세금 수수료 수리비 등의 총비용을 합산하여 총비용을 계산해 줍니다. 여기에서 임차인으로부터 받게 되는 보증금을 차감하게 되면 총 자기 자본 투자액이 나옵니다. 월 임대료에 12를 곱하여 연 임대료 수익을 계산한 뒤 매입당시 대출을 활용한 경우에는 연이자를 차감합니다. 이 차감 임대료 수익이 비용을 차감한 순수익이 되며 이를 자기 자본 투자액으로 나누면 매수한 오피스텔에 대한 임대수익률이 계산됩니다. 이렇게 임대수익률을 계산할 때 관리비용이나 보유하는 동안의 세금 또는 유지비용, 공실 기간 등은 고려하지 않습니다.
임대사업 시 주의할 점
부동산을 매수하여 임대사업을 하려면 임대사업을 원하는 매물에 대하여 각 개별 부동산에 대하여 임대사업자 등록을 해야 합니다. 일반적으로 업무용 오피스텔로 등록하는 경우에는 일반 임대사업자 등록을 해야 하고 주거용 오피스텔의 경우에는 주택 임대사업자 등록을 하게 됩니다. 세금별 각각의 임대사업자구분에 따라 다른 세제 혜택을 받을 수 있으므로 세세한 세금을 항목별로 따져보고 등록하여야 합니다. 사업자 등록은 관할구청과 세무서에서 하게 되는데 원칙적으로 부동산 소재재 관할 세무서에서 등록 가능합니다. 부가가치세법상 주택임대사업자는 과세 사업자에 해당하지 않습니다. 대부분이 서민인 임대인이 주거용으로 사용하게 되는 경우에 해당하므로 면세 적용을 하게 되어 주택임대사업을 하게 되면 면세사업자로 사업자 등록증을 교부받고 재산세와 종부세의 부과 대상이 됩니다. 임대주택을 취득 후 취등록시 세금 감면 혜택은 지방자치단체별로 다를 수 있으므로 관할 시도에 문의하도록 합니다. 임대주택에 대한 보유세로 재산세는 조건에 따른 감면 혜택이 있으며 시가표준액을 기준으로 2억 수도권은 4억 초과한 경우에는 감면대상에서 제외됩니다. 종합부동산세도 주택으로 간주되어 종부세 합산과세를 하지만, 합산 배제 혜택을 받을 수 있는 조건이 있는데 1세대 1 주택 공시가격 6억 원 이하, 8년 이상 임대, 임대료 상한 5%를 충족하는 경우에 가능합니다. 양도 시에는 일반과세하게 되며 양도세 과세 특례조항이 적용되는 조건이 있는데 임대료 상한 5%를 충족하고, 8년 임대 시에는 50%를 감면받게 되고 10년 임대 시에는 70%를 감면받게 됩니다. 이렇게 양도세 중과배제가 되면 장기보유 특별공제 혜택도 가능하게 되어 양도세 과세표준을 많이 줄일 수 있게 됩니다.