부동산 투기과열지구 남은 곳 해제 혜택 총정리

부동산 관리지역 개정안이 발표되면서 서울의 일부지역만 제외하고 모든 부동산 규제 지역이 해제되었습니다. 규제지역이 지정되면 어떤 규제가 적용이 되었었는지 살펴보고 해당 규제 해제가 어떤 효과를 나타내는지 확인해 보도록 하겠습니다.

투기과열지구 지정해제

투기과열지구 지정 

서울 용산구, 서초구, 강남구, 송파구

 

투기과열지구 해제 효과

1. 아파트 구입시 15억 초과 아파트 매수 시에도 대출 가능

 

지역	개정전	개정후
투기과열지구	주택가격 9억이하 주택담보대출비율(LTV)40% 9억 초과 LTV 20% 15억 초과 LTV 0% 총부채상환비율(DTI) 40%	LTV : 무주택자, 1주택자 50%(서민, 실수요자 9억이하 70%적용) DTI : 40% (서민 실수요자 60%적용)
조정대상지역	9억이하 LTV 50% 9억초과 LTV 30% DTI 50%	LTV: 무주택, 1주택자 50% ( 서민, 실수요자 8억이하 70%) DTI : 50%(서민, 실수요자 60% 적용)

 

2. 주택 분양권 전매 제한 기간 완화 ( 수도권지역 10년 →3년/ 비수도권지역 4년 →1년)

청약 당첨일로부터 기산하므로 거의 모든 분양권이 시공 후 준공완료 시까지 3년 정도가 소요되므로 대부분이 완공 이전에 전매제한이 풀리게 됩니다. 뿐만 아니라 분양권에 대한 양도 소득세도 1년 미만 45%이고 1년이 넘으면 일반세율 6 ~ 45% 적용하게 됩니다.

 

3. 재건축 재개발 조합원 지위양도 제한 면제

투기과열지구일때

재건축: 조합설립인가로 부터 소유권이전 등기 시까지 조합원 지위양도 금지

재개발 : 관리처분인가로 부터 소유권이전 등기 시까지 조합원 지위양도 금지

투기과열지구 해제로 인하여 입주권 소유한 조합원 지위양도 제한이 면제되면서 전매금지가 적용되지 않으니 자유롭게 거래할 수 있게 되었습니다.  또한 재건축 재개발 5년 재당첨 금지 역시 투기과열지구에서만 적용되는 사항이므로 5년 재당첨 금지제한 역시 완화되었습니다. 

투기과열지구 해제

4. 주택 취득 시 증빙자료 제출 면제

 아파트 매수 시 증빙자료 제출을 강화하여 조정대상 지역내 모든 아파트 매수시 제출했던 주택 취득 시 자금조달 계획서와 증빙자료에  대한 제출이 면제되어 자금 출처에 대한 고민 없이 아파트를 매수할 수 있게 되었습니다.

 

5. 중도금 대출 가능

분양가 12억 이하만 가능하던 중도금 대출보증을 모든 분양주택으로 확대하였고 1인당 5억 원으로 제한하였던 중도금대출 한도도 폐지하여 2023년 3월부터는 분양가에 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출이 가능하게 되었습니다.

투기과열지구 내 분양가 9억 원을 넘는 주택은 특별공급으로 배정할 수 없었는데 기준이 폐지되면서 분양가 9억이 넘어도 특별공급으로 배정이 가능하도록 하였고 청약 당첨된 1 주택자의 기존주택 처분 의무도 폐지되었습니다.

다주택자의 경우도 상관없이 무순위 청약에 신청 가능하게 되었습니다. (2023년 1월 5일 이후부터 적용)

 

6. 양도소득세 중과 없어짐(비조정대상지역으로 바뀌면서 중과 없음)

기존의 기본양도세율 6 ~ 45% 세율에 2 주택자의 경우 20 % 중과, 3 주택자의 경우 30% 중과 적용이 되었던 양도 소득세 중과율은 투기과열지구 내 거래의 경우에만 적용이 되므로 투기과열지구 해제로 인해 중과 적용이 되지 않으면서 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 있게 됩니다.

 

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조정대상지역 해제 효과

1. LTV한도 최대한 70% 까지 상향

무주택자뿐만 아니라 1 주택자의 경우도 LTV 50%까지 가능하며 생애최초 등 서민, 실거주자의 경우 

 

2. 다주택자도 주택 신규 구입 시 주담대 가능

규제지역 내의 경우 LTV 30%, 비규제 지역의 경우 60%까지 인정됩니다. 기존의 한도 없음으로 다주택자의 경우는 주담대를 받을 수가 없었는데 완화되어 15억 이상 주택에 다주택자의 경우 모두 다 대출이 가능합니다.

 

3. 비조정대상지역 청약 계약자 실거주 의무 없음 (2년만 보유해도 양도세 비과세 )

청약실거주 요건은 종전 당첨자도 소급해서 적용함. 다만, 양도소득세 2년 실거주 요건은 조정대상지역일 때 취득한 경우는 2년 실거주 요건을 채워야 비과세 해택을 받을 수 있습니다.

투기과열지구 해제

 

구축 아파트를 매수할 때나 분양 시 모두 그간의 규제가 대폭 완화되어 레버리지를 활용한 추가 매수가 가능하게 되었습니다. 자금계획과 함께 부동산 시장에 급매들이나 미분양 아파트들 중 좋은 물건들에 대한 매수기회로 활용해 보는 것도 좋을 것 같습니다.

 

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