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신축아파트의 분양공고에 청약하여 당첨자 공지에 대한 내용을 꼼꼼히 살펴보게 되지요. 당첨자와 함께 예비당첨자도 동시에 발표일에 선정됩니다. 분양 담청이 된 경우 자금 흐름에 따른 계획을 세워 놓으셔야 큰돈이 들어갈 때 당황하지 않게 됩니다.
분양당첨 확인
아파트 모집공고에 포함되어 있는 내용중 반드시 확인해야 할 부분이 당첨자 공지를 언제 어디에 발표하겠다는 내용이 포함되어 있으며 예비당첨자까지도 동시에 발표하게 됩니다.
분양계약
당첨이 된 이후 통상 10일이내에 분양계약을 체결하게 되는데 보통의 경우 계약장소는 분양 모델하우스이며 반드시 본인이 계약을 해야 하며 대리인인 경우 위임장을 추가로 지참해야 합니다.
분양계약 시 필요서류
주택공급 신청 접수증 및 영수증
계약금
계약자의 인감증명서 1통(용도표기란에 아파트 계약용)
주택공급 신청 시 배우자 확인이 되지 않은 당첨자의 경우 주민등록증, 인감도장, 주민등록등본, 호적등본 필요
대리로 계약하는 경우
대리인의 주민등록증 및 인감도장
계약자의 인감증명서 (용도 : 아파트 계약 위임용)
계약자의 인감도장이 날인되어 있고 세부내역도 계약자 자필로 기록되어 있는 위임장(대리인이 현장 작성 안됨)
시공사(건설회사)와 공급계약서 작성 시 확인사항
1. 계약서의 표준약관 내용확인
2. 대금의 납부 일정과 납부 방법 확인
3. 해약조건 및 위약금 내용 확인
4. 중도금 및 잔금 납부 방법 확인
5. 입주 절차 확인
분양권전매란 :?
당첨 받아 공급 계약을 작성한 계약당사자가 실제 잔금을 지급하기 전에 양도하는 것을 말하며 건설사가 정한 잔금 납부일이 지났거나 사용검사가 떨어져도 잔금을 납부하지 않은 채로 양도를 하게 되면 분양권 전매에 해당됩니다.
분양 시 계약금
분양가액이 결정되고 나면 보통의 경우 계약금은 1000만 원 정도로 진행하며 계약 후 30일 정도 이내까지 분양가액의 10%에 대한 계약금을 완납하게 됩니다. 분양사마다 조금씩 차이는 있지만 대략 계약금이 10%이고 잔금이 30%인 경우가 많습니다.
계약금 10%
중도금 60%(보통은 중도금 대출 6회로 분납하여 5- 6개월정도의 차이를 두고 일으킵니다.)
잔금 30%
예를 들어 분양가 8억에 발코니 확장비 3500만원, 기타 옵션(시스템에어컨, 붙박이장, 김치냉장고, 아트월등 선택사항) 아파트의 경우라면
계약금 10%와 신청한 옵션들의 10% 대금을 계약시 납입하게 됩니다.
계약금 8천만원에 발코니 확장만 선택한 경우에는 350만 원을 계약금으로 납입하게 됩니다.
보통 시공사 옵션을 통해 발코니 확장은 선택을 하지만 기타 옵션을 이후 원하는 곳에서 공구를 통해서 진행을 하는 경우가 많습니다. 시스템에어컨을 시공사 옵션으로 선택했을 때 보다 입주 지정기간이 임박했을 때 입주민 대상 공동구매를 좋은 가격으로 진행하는 경우가 많습니다.
거의 시공사 옵션 선택 비용의 절반에 달하는 경우도 많아 공급계약서 작성시에 선택옵션은 꼭 필요한 사항인 경우 선택하시고 가전제품등은 입주시점에 업체를 선정해서 설치하시는 게 훨씬 유리합니다.
시공사에서 시공이 거의 끝나갈즈음
입주일 1달쯤 전에 하자보수 신청을 위해 입주민들에게 초청장을 발부합니다.
하자보수신청기간에 처음으로 신축된 아파트를 당첨자들이 방문하게 되는데요
이때에는 방문자가 꼭 초청장을 지참하시거나 본인확인이 되어야 입장을 하게 됩니다.
입주지정기간은 대부분 2-3일간 진행이 되며 이 시기에 많은 사람이 한꺼번에 몰리게 되어 일정을 나누어 진행을 하기도 합니다.
자금 흐름에 대한 이야기
지금까지 우리는 계약금만 10% 납부해 놓은 상태입니다.
그럼 그 이후 5- 6개월 단위로 한 번씩 총 6회에 걸쳐 중도금을 납부해야 하는데요.
미리 준비해 놓은 자금이 있는 경우에는 별 걱정을 할 필요가 없지만 계약금만 입금해 놓고 입주를 준비하는 분들의 경우 중도금은 중도금대출을 활용하여 진행하게 됩니다.
부동산 시장이 좋을 경우에는 중도금 대출에 대한 이자를 당첨자가 납부하게 되는 경우가 대부분입니다.
매번 납부를 하는 게 아니고 이자후불제로 잔금을 납부해야 하는 시점에서 잔금과 함께 중도금 대출에 대한 이자를 납부하게 됩니다.
| 아파트 분양대금 당첨시부터 입주시까지 납부금액 정리(85타입) | ||
| 분양가 | 85타입 | 800,000,000 |
| 확장비 | 발코니 | 35.000.000 |
| 기타 옵션비 | 25,000,000 | |
| 중도금 이자 (후불4%) | 16,157,808 | |
| 취득세 | 2.91% | |
| 지방교육세 | 0.291% | |
| 취득세합 | 3.201% | 28,360,860 |
| 총 필요금액 | 904,518,668 | |
시기별 필요자금
| 총필요비용 | 904,518,668 | |
| 계약금 10% | 80,000,000 | 공급계약서 작성시 (86,000,000) |
| 옵션계약금 10%(확장 + 기타옵션) | 6,000,000 | |
| 중도금 대출 | 480,000,000 | 6회에 나누어 대출실행됨(필요자금 X) |
| 옵션잔금 | 54,000,000 | 입주지정기간동안 잔금치르고 입주 각각 입금 계좌를 별도로 안내하여 분리하여 입금하여야 합니다. |
| 대출이자 | 16,157,808 | |
| 잔금 30% | 240,000,000 | |
| 취득세 | 28,360,860 |
여기에서 궁금한 내용이 있으실 텐데요
중도금 대출이나 잔금 대출은 어떻게 진행이 되는 걸까요?
중도금 대출은 모두 승계가 가능할까요?
아님 여기에 추가 대출도 가능할까요?
기존에 수도권 전역이 조정대상 지역에 해당이 되었을 때에는 LTV조건이 40%밖에 되지 않았습니다.
예전에 비조정대상지역일 때 분양당첨이 되었다가 이후에 조정대상 지역이 된 경우가 많았는데요
이때 초기에 당첨이 되셨던 분들은 중도금대출을 그대로 승계하여 잔금 대출을 추가하여 입주하시는 경우가 대부분이지만 분양권을 매수하게 되는 경우가 문제가 되었습니다.
기존의 중도금 대출을 모두 승계할 수가 없어서 40%만 승계하고 20%에 해당하는 부분은 추가로 필요한 비용이 되었습니다. 잔금 30%까지 하면 총 분양대금의 50% 비용이 잔금 시점에서 필요한 비용이 되는 겁니다.
신축 분양권을 매수하려면 여기에 프리미엄 3-4억까지 더해지면 보통 8-9억 정도의 준비자금이 없으면 매입이 힘들어지는 상황이 됩니다.
올해 윤정부 들어서 부동산완화 정책이 발표되면서 조정대상 규제가 풀리게 되었지요?
그게 여기에서 효과를 발휘합니다.
분양권을 매수하시려는 분들이 중도금대출을 그대로 승계할 수 있게 된 겁니다.
조정대상 지역 금액 없이 50%까지 LTV적용되고 비조정대상 지역의 경우 최대 70%까지 가능하며 다주택자의 경우도 비규제지역의 경우 60%까지 가능하게 되었습니다.( 자세한 내용은 위의 링크를 클릭해 보시면 공문내용까지 확인가능)
신축아파트의 대출
신축아파트의 경우 등기가 되어 있지 않습니다.
보통의 아파트 담보대출의 경우에는 은행에서 등기가 되어 있는 아파트의 소유권을 확인하고 등기에 담보설정을 하면서 대출을 실행하게 됩니다.
하지만 신축아파트의 경우에는 입주 후에 소유권이전등기를 하여 완전히 등기경료되는 시점까지 길게는 1달에서 3달까지도 걸립니다. 집단 등기를 하게 되는 경우에는 더 기간이 소요되기도 합니다.
그 이후에나 등기에 담보설정을 할 수 있게 되기 때문에 모든 은행에서 대출을 해주지 않습니다.
인근에 있는 지정 은행 지정 지점에서만 중도금대출이나 잔금대출이 가능하게 됩니다.
액면가로 8억의 분양가를 가지고 입주 시 60%를 대출로 활용하고 20% 남은 잔금을 준비하려고 해도 1억 6천 정도의 비용이 필요한데요 입주시기는 분양계약을 했던 시기보다 3년가량 후가 되면서 보통의 경우는 주변아파트 시세가 상승되어 있고 감정가를 기준으로 대출이 실행되기에 거의 분양가에 가까운 금액이 대출가능금액으로 나오는 경우도 있었습니다.
자금의 흐름을 정리하면
| 공급계약시 : 분양가의 10% | 86,000,000 |
| 대출활용(보수적으로 분양가를 기준)60% | 480,000,000 |
| 잔금시 분양가 30% | 240,000,000 |
| 옵션잔금 | 54,000,000 |
| 대출이자 | 16,157,808 |
| 취득세 | 28,360,860 |
| total | 904,518,668 |
공급 계약 시 10%를 제외하고는 거의 모든 자금이 잔금 시에 준비해야 하는 비용이 됩니다.
입주시점보다 완공시점은 대부분 3년 정도 후가 되니 그동안 최대한 필요자금을 마련하시도록 하고 입주시점에서 대출실행은 감정가를 기준으로 하게 되어 분양가 기준보다는 조금 더 나올 수도 있지만 금융비용을 고려하셔서 최대한 대출 금액을 줄일 수 있는 방향으로 필요자금을 준비해 나가시는 게 좋겠습니다.
신축아파트 당첨을 받으시고 입주시기까지 자금 흐름을 계획하시는 분들께 도움이 되시길 바랍니다.
이후에는 분양권을 매수할 때에 필요자금의 흐름에 대해 말씀드리겠습니다.