2023년 취등록세 총정리

2022년까지 부동산 취득 시 2 주택만 되어도 엄청난 중과세율에 양도세만큼 신경 쓰이는 세금이 된 취득세가 어떻게 달라졌을까요? 2023년에 개정 적용되는 부동산 취등록세의 개정 내용을 매매 시와 증여 시 변경되는 취득세 부분과 재건축에서의 취득세율을 총정리하여 알려드리겠습니다.

2023년 취등록세 총정리

 

 

목차

 

취득세는 지방세의 하나로 재산권에 과세하며 2011년 부터 취득세와 등록세가 합해져서 취등록세라 부릅니다.

기존의 취등록세의 경우 세율은 아래와 같이 2주택 이상 취득 시부터 징벌과세의 개념으로 고율의 취득세가 부과되고 본세에 가산되는 부가세 역시 평형에 따라 기존의 본세의 10%를 초과하여 부가되면서 8.4%-13.4%까지 무시하지 못할 수준으로 부과되고 있었습니다.

1. 취득세 다주택자 중과 제도 완화

2020.7.10 취득세 규제로 다주택자 중과 세율이 적용되고 매수가 없어지고 시장이 안좋아지다 보니 취득세 규제 완화 하면 매수를 독려하는 상황이 만들어지는 상황입니다.매수가 살아나야 부동산 시장이 살아 날 수 있으므로 강수를 두어 규제 완화 정책을 내놓았지만 국회 동의가 필요한 사항이 있으므로 정책을 내놓고 국회에서 통과가 안될 경우 변동사항이 있을 수 있습니다. 현행의 3주택자(조정대상지역 2 주택자) 8%의 취득세, 4 주택자 (조정대상지역 3 주택) 이상/ 법인의 경우 12%의 취득세를 납부하도록 하였던 것을 3 주택자는 4%, 4 주택 이상/ 법인의 경우 6%로 50% 완화하여 적용합니다. 2022년 취득세의 경우 다주택자는 주택 담보대출이 불가하던 것을 LTV 30%까지 허용하게 되어 다주택자의 경우에도 주택 담보대출이 가능하게 되었습니다. 이때 차주의 DSR이 여유가 있어야 추가 대출이 가능하게 됩니다.

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2. 생애 첫 주택 구입자 취득세 면제 한도

생애 첫 주택 구입자의 취득세의 경우 소득과 주택 가격에 상관없이 200만 원 한도 내의 취득세 면제가 가능합니다.(해당 감면내용은 2022년 6월 21일부터 소급 적용됨)

 

3. 주택 증여취득 시

과세 표준과 취득세율에 있어서 세금을 부과하는 기준금액이 되는 과세 표준을 2022년 이전 증여 시에는 시가표준액(공동 주택가격, 개별 주택 가격)으로 하였는데 2023년 이후 증여 시 시가 인정액을 기준으로 과세하게 됩니다. 시가 인정액이란 우리가 알고 있는 부동산의 매매가액이나 감정가액 또는 유사 부동산의 매매사례가액등이 포함됩니다. 결국 거래가액을 기준으로 과세하는 것으로 개정되었습니다. (이때 주택 공시가격이 1억 원 이하이거나 시가인정액을 알 수 없는 경우에는 시가표준액을 적용합니다.)

 

2023년 취등록세 총정리

증여 취득시 부당행위 계산

2023년부터 개인 간의 거래 시부당행위로 계산하여 신고하게 되는 경우, 예를 들면 부모 소유의 부동산의 자녀가 저가로 취득한 경우 신고가가 부인되며 실제거래가가 아닌 시가(시가인정액)를 기준으로 적용되며 이때는 특수관계자간 거래로 시가(시가인정액) 보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우에 적용되며 시가 인정액과 취득가격의 차액이 3억 원 이상이거나 시가(시가인정액)의 5% 이상인 경우에 적용하여 기 신고금액을 부인하고 시가를 기준으로 취득세율을 적용받게 되므로 자녀에게 증여할 경우 낮은 가액으로 거래계약을 하여 취득세를 낮출 수 있었던 예년과 달리 기준이 되는 시가(시가인정액)를 기준으로 취득세율이 계산되므로 실제 타인과의 매매와 비슷한 수준의 취득세를 납부하게 됩니다. 

 

주택 증여시 취득세 중과세율(12%)이 적용되는 경우

비조정 대상지역 소재 주택은 주택 공시가격에 상관없이 중과 배제 적용되고 일반 세율(3.5%)을 적용하게 되지만 주택 증여 시 중과세율이 적용되는 경우는 아래와 같습니다.

1. 증여 당시 조정대상 지역에 소재하고 있는 주택인 경우

2. 증여 당시 공시가격이 3억 원 이상인경우

(주택 전체가 아닌 지분이나 부속 토지만을 증여하는 경우에도 전체 주택 공시가격으로 판단하며

이때 증여자가 1세대 1주택자에 해당하면 수증자의 주택수에 상관없이 중과세율적용을 배제하게 됩니다)

 

시가인정액의 정의와 적용 범위

여기서 새롭게 올해부터 과세표준의 기준이 되는 시가 인정액에 대해 살펴보겠습니다.

시가인정액은 취득일 또는 증여계약일(증여계약서상의 날짜) 현재 불특정 다수 사이에서 자유롭게 거래되는 가액을 말합니다. (양도세에서는 취득시기를 증여 등기 접수일로 봅니다. 취득세에서와 기산일이 다르니 확인하셔야 합니다.)

시가 인정액의 범위로는 해당 부동산의 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액이 해당하며 실거래가 많지 않아 평균 거래가액을 알기 어려운 부동산의 경우에 유사부동산에 대한 매매사례가액을 시가인정액으로 봅니다. 국세와는 달리 수용으로 인한 보상가액은 시가인정액에서는 제외됩니다.

 

시가 인정액을 과세표준으로 적용할 수 없는 경우는 시가인정액을 알 수 없는 경우나 시가표준액(주택 공시가격) 1억 원 이하인 부동산의 경우를 말하여 이때에는 이전 기준인 시가 표준액을 기준으로 적용하게 됩니다.

그러면 주택 공시가격은 어떻게 확인하는 걸까요?

매년 1월 1일 기준 공시가격이 발표되며 부동산 공시가격 알리미 사이트를 통해서 확인할 수 있으며 일반적인 아파트 단지, 다세대 주택, 연립주택의 경우 공동주택 공시가격을 확인하면 됩니다.

주소를 동호수까지 입력하게 되면 2006년 이후 공시가격을 확인할 수 있으며 2005년 이전 공시가격이 궁금하신 경우에는 국세청 홈텍스의 기준시가 조회사이트에서 조회하실 수 있습니다.

 

 

2023년 취등록세 총정리

 

 

 

시가인정액의 평가기간과 우선순위

해당 부동산의 매매가액에 대한 시가인정액을 산정하기 위한 평가 기간은 어떻게 될까요?

부동산 취득일을 기준으로 6개월이전-취득일 이후 3개월까지의 기간 안의 시가인정액으로 평가하며 유사부동산의 매매사례가액으로 시가인정액을 평가해야 할 경우에는 취득일 기준으로 6개월 이전 - 취득세 신고일까지의 가액으로 신고하게 됩니다. 두 사례에 따라 평가 기간에 따라 평가기간이 달라집니다.

이때 시가 인정액이 여럿 존재하는 경우는 실제 주택 취득일에 가장 가까운 가액을 기준으로 하게 되며 유사 부동산의 매매사례가액으로 취득세 신고를 하게 되는 경우에는 유사 사례가 공동주택의 경우에는 평가 공동 주택과 동일한 단지 내에 소재하고 있어야 하고, 주거전용면적의 차이가 5% 이내이고, 공동 주택가격의 차이도 5% 이내인 경우에만 대상으로 인정받을 수 있으며 공시가격이 같은 경우에는 평가주택의 취득일에서 가장 가까운 날의 거래가액이 매매사례가액으로 인정됩니다.

 

해당 부동산에 대한 시가인정액이 여러 개가 동시에 존재하는 경우에 어떤 가액이 기준이 되는지도 중요합니다. 부동산의 취득시기는 소유권이전등기일과 잔금지급일중에  빠른 날로 합니다. 매매할 때 계약일을 기준으로 60일 이내에 취득세 신고를 하지 않게 되면 무신고 가산세와 납부 불성실 가산세가 추가됩니다. 보통의 경우 부동산 매매 시에는 공인중개사를 통해 부동산 거래신고를 하게 되고 잔금일에 소유권이전등기를 하면서 취등록을 하게 되어 해당일에 취등록세가 발생됩니다. 자금 흐름을 계획하실 때에는 매매 후 60일 이내에 취등록세 마련을 기준으로 삼지 마시고 소유권 이전등기를 하는 시점인 잔금일에 취등록을 하게 되므로 잔금 시점에 필요한 비용으로 취등록세를 준비하셔야 합니다.

 

 

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4. 민간 등록 임대 주택의 경우 취득세 감면( 사업자에 한함)

2020년도 대폭 축소되어 등록 임대 주택 등록이 아파트의 경우 중지 되었었던 것이 이번 발표 이후 국민주택 규모이하(전용면적 85㎡이하) 등록을 재개하며 신규아파트 매입하는 사업자에게 주택의 규모에 따라 60㎡이하는 85-100%,  60-85㎡는 50% 취득세 감면 혜택의 세제혜택을 주기로 하였습니다. 공동 주택 오피스텔 최초 분양 시 60-85㎡ 사업자는 20호 이상 임대하는 경우에 해당하고 취득 당시 가액은 수도권의 경우 6억 원 이하, 비수도권의 경우 3억 원 이하인 경우에 감면 혜택이 있습니다. 일반의 경우는 매입 임대사업자에 해당되는데, 매입 임대사업자 대상 세제 인센티브 복원의 경우 취득세 항목에 있어서는 2 주택인 경우 취득세 중과 폐지가 적용되며 조정대상 지역 내 매입임대주택 등록 시 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제 혜택을 복원하였고 이 경우에도 2호 이상 등록 신청 시 등록 허용하기로 하였습니다.

 

자세한 2023년 경제 정책 방향은 아래 원문을 첨부하도록 하겠습니다.

아래쪽에 22년 세제개편 후속 시행령 부분의 인포그래픽도 함께 올려드립니다.

 

1. 2023년 경제정책방향.pdf

2.44MB

(인포그래픽) 22년 세제개편 후속 시행령.pdf

14.33MB

 

5. 재개발 재건축의 경우 취득세

취득세 중과를 피할 수 있는 매물로 도로, 멸실된 입주권(관리처분인가 나면 입주권이라 함 주택이 멸실되고 난 뒤) , 상가, 무허가 건축물(농특세는 없음)의 경우에는 4.4-4.6%의 취득세가 부과되어 중과 세율보다 유리하며 주택이 멸실되고 난 뒤에는 재산세는 토지분만 부과되며 종합부동산세는 납부 의무가 없어집니다.

 

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