2023년 부동산 양도세 총정리

 

 

부동산 양도세 총정리

부동산 경기가 몇 년 동안 얼어붙으면서 기존 주택 매도에 나선 조정대상지역내 2주택자들의 기존 주택 매도기간연장과 중과 유예, 대출 완화 등으로 숨통이 트였을것입니다. 2023년 부동산 규제 완화 내용을 양도세의 세부규정들과 함께 변경내용을 살펴보겠습니다.

 

목차

 

 

부동산 시장이 얼어붙어 거래가 어려운 상황에서 의미가 없을 수도 있겠지만 부동산 문제에 해법을 제시하여 지금의 어려움이 해소되기를 바랍니다.

부동산 양도세 총정리

양도소득세 계산시 부동산의 취득시기

1. 양도세 에서 취득시기는 부동산의 잔금을 치르는 날(대금 청산일)을 기준으로 합니다.

2. 잔금지급한 날이 분명치 않은 경우에는 부동산 등기를 접수한 날을 취득일로 보기도 합니다.

3. 잔금을 치르기 전에 소유권 이전등기를 한경우에는 부동산 등기 접수일을 취득일로 봅니다.

4. 주택을 새로 지었을 경우에는 사용승인서를 교부한날을 취득일로 봅니다.

5. 상속 또는 증여받은 경우에는 피상속인께서 돌아가신날이 상속개시일로 취득일이 됩니다.

6. 경매의 경우에는 부동산 취득시기는 경매대금을 완납한 날을 기준으로 합니다.

7. 재개발 재건축의 경우 재개발이나 재건축 전에 취득한 날이 부동산 취득일이 됩니다.

양도세의 비과세 요건 개정

1. 1세대 1주택을 2년 이상 보유한 경우(거주여부 무관) 양도소득세를 과세하지 않음

    조정대상 지역내 주택일 경우에는 2년 이상 거주요건도 갖추어야 비과세 요건을 채울 수가 있습니다.

   (2023년 조정대상 지역이 해제 되었지만 취득당시에 해당지역이 조정대상 지역이었던 경우에는 2년 보유 + 2년 거주         요건을 다 갖추어야 비과세 혜택을 볼 수가 있습니다.)

2. 1세대 1주택 상태에서 다른 주택을 상속받은 경우 2 주택이 되면 상속 전에 보유하고 있던 기존 주택을 먼저 매도해야 양도소득세가 과세되지 않습니다.

3. 1세대 1주택 상태에서 60세 이상 부모가 1 주택을 소유하고 계신 가운데 부모를 봉양하기 위해(동거봉양) 부모님 댁으로 세대합가를 하게 되는 경우 10년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

4. 각각 1주택을 소유한 상태에서 혼인으로 1세대 2 주택이 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 파는 주택은 양도소득세 과세하지 않습니다.

5. 농어촌 주택, 장기임대주택, 장기 가정어린이집, 문화재 주택의 경우에도 1세대 2주택 특례로 비과세 하게 됩니다.

6. 고가주택 소유자의 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었을 경우 12억까지는 비과세를 적용하고 12억을 초과하는 부분에 대해서만 과세하게 됩니다. 

7. 다가구 주택(3층이하 연면적 660㎡이하, 19세대 이하인 경우 각각을 하나의 주택으로 봅니다.

일시적 1세대 2주택의 중복기간 연장

조정지역 내 일시적 2 주택의 경우 종전 주택 매도기간을 2년에서 3년으로 연장하여 적용하며 해당 법안은 소급적용하여  2022년 5월 31일 양도분부터 적용하기로 하였습니다.

 

 다주택자의 양도세 중과 유예

조정대상 지역내 2 주택자는 기본과세 + 20% 3 주택자는 기본과세 +30%의 중과양도세율이 적용이 되던 것이 윤석열 정부 22.12.21 대책의 발표로 2024년 5월 9일까지 중과유예를 연장하게 됩니다. 중과 적용일시도 소급적용하여 2022.5.10 이후 양도분에 해당한다고 하였고 국토교통부 장관이 조정대상지역을 해제하며 3 주택 이상자의 중과 세율을 유예 효과를 얻게 되고 양도차익에서 필요경비를 공제한 이후 과세 표준에 기본세율을 적용하게 되었습니다. 

그렇다면 양도세 중과는 어느정도로 적용이 되었었는지 궁금하실텐데요 아래 표와 같이 조정대상 지역내 주택 양도시 과세가 되며 기본세율에 중과 20-30%까지 되며 여기에 부가세를 본세의 10%를 합해서 부과하고 있었습니다. 이것을 2023년 5월9일까지 유예했던 부분이었는데 다시 1년더 연장 하게 되고 장기적으로는 중과를 폐지하는 수순으로 진행하겠다고 발표한것 입니다.

2023년 부동산 양도세 총정리

 

분양권의 양도 소득세 단기세율 변경

1년미만 단기 보유 시 70% 소득세를 부과하였던 것을 45%로 변경하고 2년 이상 60%를 기본세율 변경하여 적용하게 됩니다. 여기에서 분양권은 아파트 준공일까지는 분양권으로 보아 분양권의 양도세적용되고 아파트 준공일 이후 분양권은 아파트로 보아 주택에 관한 양도세를 적용받게 됩니다.  2023.1.3 기획재정부는 분양권 이외에도 주택, 토지, 건물 1년 이상인 경우 기본 세율적용을 적용하는 것으로 발표하였습니다. 

 

부동산 양도세 총정리

 양도세 계산방법

양도소득세를 계산하는 방법은 우선은 부동산을 매입한 취득가액에서 시작합니다. 양도가액에서 취득가액을 빼서 양도 차익을 계산합니다. 여기에서 필요경비를 차감할 수 있는데 취득하는 때와 양도하는때 들어간 경비를 필요경비로 차감할 수가 있으며 여기에는 세금과 중개보수 등이 포함됩니다. 

장기보유특별공제- 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80% 까지 공제적용받게 됩니다. 장기보육특별 공제 적용을 받기 위해서는 보유기간이 3년 이상인 경우부터 적용이 되기 시작하니 장특공제를 받기 위해서는 보유기간 3년을 경과한 후에 매도해야 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 최대 10년 이상이 되면 80%까지 받을 수가 있으며 60세 이상 고령자의 경우 80% 한도 내에서 최대 40%까지 추가공제 혜택이 있습니다.

 

부동산 양도세 총정리

 

양도세 기본 과세는 6-45% 까지 과세 구간별 공제금 상이하며 현재는 2024년 5월 9일까지 한시적으로 20-30% 중과를 유예하고 있어 과세 표준의 소득구간을 확인하고 양도세의 기본세율을 적용하여 계산할수 있습니다.

 

부동산 양도세 총정리

 

양도소득세 이월과세

부동산 양도세 총정리

양도소득세를 배우자나 부모자식간에 증여하는 경우에는 이월과세가 문제가 될 수 있는데요 작년 까지는 이월 과세를 5년 적용하던 것이 2023년 1월 1일부터는 10년으로 늘어나게 됩니다. 이월과세의 경우는 양도세의 계산 시 취득가액 부분을 10년 이내에 매도하게 되면 최초 취득 시의 시세(실제거래가격)로 계산을 하게 되어 양도차익이 늘어날 수밖에 없지만 10년을 경과한 이후에 매도하게 되면 증여받은 당시의 시세를 취득가액으로 산정하게 되어 양도차익을 줄일 수 있습니다. 배우자에게 증여 시 6억까지는 증여세도 면제가 됩니다. 이전에는 공시지가를 기준으로 하던 것이 개정되면서 실제 거래가격을 기준으로 변경되었습니다.

양도세는 부동산을 양도한 날이 속한 달의 말일여부터 2개월 이내로 신고해야 하며 기간을 넘기게 되면 가산세가 부과 됩니다. 

 

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