전세금 반환 임차권 등기 명령 신청하는방법

임차권등기 명령을 임대인에게 송달이 완료되어야만 임차인이 임차권등기를 할 수 있었지만 법령개정으로 임차권송달 없이 법원의 임차권등기명령 결정이 내려지기만 하면 바로 임차권등기를 할 수 있게 되었습니다.

 

임차권등기명령 개편

임차권등기명령이란

임차인이 임대인과 전세계약을 한 이후에 안전한 보증금 반환을 위해서 꼭 해두어야 하는것이 바로 대항력을 유지하는 것입니다.

대항력을 유지해야 합니다.

 

대항력을 유지하기위해서는 3가지 요건이 필요한데요

• 주택의 인도
• 전입신고
• 확정일자

임차인의 계약금 잔금 지급의 계약 이행과 임대인의 주택의 인도는 동시 이행관계에 있어

임차인이 계약서상의 잔금을 모두 치름과 동시에 임대인이 주택의 비밀번호를 전달하거나 열쇠를 전달하여 계약한 부동산을 사용수익할 수 있도록 합니다. 이렇게 전달받아 임차인은 이사할 집에 짐을 들일수 있게 됩니다.

이것으로 대항력이 끝나는게 아니라 동주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 함께 받게 되면 계약서의 금액란에 확정일자 날짜 도장을 찍어줍니다. 이렇게 전입신고와 확정일자를 꼭 계약한 잔금일에 이사를 조금 늦게 하더라도 서류상으로는 미리 다 전입신고와 확정일자를 받아 두어야 합니다

 

대항력은 이 3가지를 모두 갖춘 날을 기준으로 밤 0시를 기점으로 발효됩니다.

이렇게 대항력을 갖게 되면 (주택의 점유와 전입신고, 확정일자 유지) 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리와 순위가 유지가 됩니다.

등기 설정을 하지 않았어도 등기 설정이 되어 있는것과 같은 효과를 지닙니다.

 

이후에 집주인이 금융기관으로 부터 대출을 받게 되더라도 선순위인 임차인이 보증금 반환에 대한 우선순위가 그대로 유지됩니다.

 

임대차 계약이 만료 되어 이사를 가게 되어 임대인에게 임대보증금 반환을 청구하게 되는 경우 임대인이 여러 가지 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생깁니다. 요즘처럼 부동산 경기가 얼어붙어 있는 경우 인기 있는 지역이나 아파트인 경우는 전세수요가 조금 돌지만 빌라나 일반 주택의 경우에 새로운 세입자를 구하지 못하게 되는 경우가 많아집니다. 이경우 임대인이 자금 여력이 부족하여 임대보증금을 반환하지 못하게 되는 경우가 발생될 수 있습니다.

 

보증금을 반환받지 못한 경우 보증금 반환을 받을 때까지 해당 주택에 거주하면 되지만 임차인이 이사를 해야 하는 경우가 생기면 가족 중의 1명을 전입상태로 유지하고 짐도 일부 남겨두는 등 대항력을 유지하면서 전세금을 받지 못한 채로 이사를 나가게 되는 경우가 있지만 전입신고를 남겨둔 채 이사하는 경우가 불가능한 경우가 있어 모든 세대원들이 이사를 해야 하는 경우에는 그냥 보증금을 받지 못한 채로 이사를 했다가는 앞에서 말씀드린 대항력이 깨지게 됩니다.

 

대항력 유지조건인 주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 보증금을 반환받을때까지 유지해야만 보증금 반환에 대한 권리와 순위도 유지되는 것입니다. 이에 임차인의 불편을 해소하기 위한 제도로 도입된 것이 임차권등기제도입니다. 

 

임차권 등기 명령 신청하는 방법

 

1. 임대차 계약 종료시 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우 신청

위의 내용처럼 임대차 기간 종료후 임차인의 보증금 반환 요구에도 전세보증금을 돌려주지 않는 경우에 신청하게 됩니다.

 

2. 부동산 주소지 관할 법원에 임차권등기신청서 제출

해당 부동산 주소지 관할 법원에 임차권등기신청서를 제출합니다.

 

3. 법원에서 내용을 검토하고 이상이 없을때 임차권등기 명령을 내림

임차권등기신청서가 접수되면 법원에서는 이상이 없을 경우 임차권등기 명령을 내립니다.

 

4. 집주인에게 결정문 우편송달

이렇게 법원에서 임차인이 임차권등기를 하겠다는 사실을 집주인에게 우편으로 알립니다.

 

5. 법원의 결정문이 집주인에게 도착

법원이 우편으로 발송한 임차권등기명령을 집주인의 수령확인이 되어야 확정되는데 일부러 결정문을 받지 않거나 잠적하는 경우 송달하지 못하는 경우가 생겨 이때에는 법원의 게시판에 게시하는 공시송달의 방법을 사용하게 되는데요 일정기간 동안 게시하여 공시하여 효력을 발생하므로 1-2달 정도 추가 시간소모가 됩니다.

 

6. 임차인의 임차권 등기 가능

이번개정내용이 바로 이것입니다. 기존에 임차인이 법원의 임차권등기명령을 받았어도 임대인에게 송달이 완료되는 절차를 거쳐야만 임차권등기가 가능하게 되었던것을 개정하여 법원의 등기명령이 떨어지게 되면 임대인에게 통보 절차에 상관없이 바로 임차권등기가 가능하게 된 것입니다.

 

7. 임차권등기가 완료되면 그 이후 이사를 가더라도 그 집에 거주하고 있는 것처럼 대항력이 유지됨

임차권등기가 완료되면 등기신청한 날을 기산점으로 등기경료가 되어 등기사항전부증명서상에 임차인으로 보증금을 받을 권리가 있음이 등기로 표기되어 제삼자에게도 고지가 됩니다.

 

 

(보도자료) 전세사기 피해 방지를 위한 ｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안 국회 본회의 통과 (배포즉시보도) (1).pdf

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임차권 등기명령 개정내용

기존에는 임차인이 법원에서 임차권등기명령을 받아도 임대인이 송달을 회피하거나 임대인의 주소불명으로 송달되지 않은 경우 임차권 등기를 할 수 없었습니다. 따라서 임차인들이 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서는 이사를 하지 못하고 임차권 등기 명령이 송달되어 등기가 가능할 때까지 기다려야 했습니다.

 

이러한 문제를 해소하고 임차인의 재산권 및 거주이전의 자유를 보호하기 위해 법원에서 임차권등기명령을 받기만 하면 임차권등기가 가능하도록 주택임대차보호법 제3조의 3 제3항을 개정하였습니다. 2023년 7월19일부터 시행

 

개정된 주택임대차 보호법에 따르면 임차권등기명령을 받기만 하면 송달 없이도 임차인의 임차권등기 설정이 가능해집니다.

 

여러 가지 전세사기 등으로 얼룩진 부동산시장에 임대차보호법의 개정으로 임차인들이 고통을 조금을 덜어줄 수 있는 길이 열렸습니다.

 

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