부동산 PF, 새마을 금고 예금자 보호법

최근 부동산 PF로 운영위험이 직면했던 대구 새마을금고관련하여 새마을금고 예적금이 있으신 분들 걱정이 많으실 것으로 생각됩니다. 여기에서는 부동산 PF가 무엇인지 알아보고 새마을금고 부동산 PF가 문제가 되었던 이유와 예금자보호 대상이 되는지 관련 법령 첨부해 드리도록 하겠습니다.

부동산 PF

부동산 PF는 프로젝트 파이낸싱으로 장기 대규모 프로젝트에 담보 없이 투자하는 것을 말합니다. 보통의 경우는 신용이나 담보를 두고 진행하는데 이경우는 프로젝트 자체의 경제적 사업성을 보고 자금을 투자하여 사업이 진행되어 나오는 수익금을 되돌려 받는 방식으로 운용됩니다.

부동산 PF, 새마을 금고 예금자 보호법

목차

 

 

 

최근 문제가 되고 있는 다인 로열 팰리스의 경우 오피스텔과 주상복합을 준공완료 시점을 4년이나 경과한 상태에서 지속적인 자금난을 겪으면서 준공완료가 되지 않고 수분양자들이 중도금에 대한 이자만 계속적으로 납입하고 있는 상태이며 하도급 업체에 대금지급도 하지 못하는 상황에 부도에 내몰리고 있는 상황이 되었습니다. 여러 2 금융권 중에 새마을금고가 문제가 되고 있는 것은 농협, 신협, 수협에서는 부동산 PF 공동대출 중단을 결정하고 새마을금고 역시 2022년 11월 공동대출에 대한 중단을 결정하였지만 시행과정에서 지점별로 개별 공동 대출 잔액 규모에 따라 순차적 중단을 결정하였는데 기존에 이미 실행되었던 것이 문제가 된 것입니다.

 

부동산 PF 집단대출이나 신축 아파트의 공동 대출의 경우는 기존의 대출과 다르게 후순위로 담보를 잡게 되기 때문에 금융기관에 리스크가 높은 편입니다. 그래서 시행사와 계약체결이 된 일부 지점에서만 실행을 하게 되고 완공 후 집단대출자금이 회수될 때까지 리스크가 남아 있게 되지만 신축 아파트의 경우에는 잔금 대출로 이어지는 경우가 많아 좋은 담보를 우선 확보하여 단기간에 독점적으로 해당 단지의 대출을 실행할 수 있는 장점이 있어 취급하는 지점에서는 큰 수익으로 보답하게 되는 대출입니다. 부동산 호황기에는 문제가 되지 않지만 경기 침체로 돈을 갚지 못하는 차주가 많아지게 되면서 문제가 발생되는 것입니다.

 

새마을금고 부도 위험

제2금융권인 새마을금고를 통해 신탁사, 시공사, 건설사등이 자금 유입을 하게 되는 경우가 많은데 최근 문제가 되고 있는 부분은 부동산 시장이 얼어붙으면서 기존 주택 매도를 하지 못한 수분양자들이 분양계약을 파기하게 되고 또는 신축 아파트 세입자를 찾지 못해 잔금시점에 입주를 포기하는 경우가 잦아지면서 건설사들의 자금 흐름에 빨간불이 켜졌습니다.

 

보통의 신축 아파트 입주 지정기간은 60일이지만 60일을 경과하고 준공완료시점에서 석 달이 지나도 입주율이 서초의 경우 10%에 그치고 수분양자 중 40%가 계약을 포기하겠다고 하는 상황에서 시행사가 중도금과 잔금 회수가 어려워지고 있는 상황입니다. 부동산 관련 주택담보대출 규제 완화 정책을 쏟아 내고 있지만 아직까지는 대출 금리가 4-5%대에 달하는 상황이어서 쉽게 접근하기 어려워지고 있습니다. 보통의 신축 아파트는 분양자에게 계약금으로 분양가의 10%를 수령하고 나머지 90%는 중도금 60%, 잔금 30%로 나누어지며 6개월에 1회 차 정도씩 중도금 대출을 6회에 나누어 시행사가 보증하에 대출로 진행됩니다. 준공이 완료되어 사용승인이 나오게 되면 입주 지정기간을 60일 정도(단지가 큰 경우에는 조금 더 길게) 해당기간 동안 입주를 하게 됩니다. 중도금과 잔금이 준비되어 있는 수분양자들은 초기에 입주를 하게 되지만 자금이 부족한 경우 중도금대출을 대환 하며 잔금대출로 지역의 LTV와 수분양자의 DSR에 맞춰서 대출을 받게 됩니다.

 

 

신축 아파트 같은 경우는 시세가 형성되어 있지 않으므로 감정평가액을 기준으로 대출이 실행되기도 하고 분양가를 기준으로 대출이 실행되기도 합니다. 본인이 직접 입주하지 않는 경우 전세입자를 들이면서 전세 보증금으로 입주 시 중도금과 잔금을 완납하고 세입자가 첫 입주자가 되기도 하는데요. 최근 들어 문제가 되는 경우가 여기서 발생됩니다. 작년부터 시행하고 있는 상생임대인 제도로 인해 기존 전세가에서 5% 이내로 인상한 채로 전세 연장을 하게 되는 경우가 많아지면서 이동하는 세입자들이 현저히 줄어들었고, 거기에 부동산 경기가 얼어붙으면서 매매 전세가가 모두 하락하게 되어 계획했던 자금 마련이 어려워지게 된 경우가 생기면서 결국은 입주포기를 결정하게 됩니다. 완판 분양으로 준공까지 마쳐 입주만 앞두고 있던 시행사 입장에서도 입주 잔금수급에 비상등이 켜지면서 대출 이자를 내지 못하고 기존 대출 만료시기가 도래하면서 어려움이 생기게 됩니다.

 

얼마 전에 발표된 새마을금고의 경우 오피스텔 완공이 4년째 지연되면서 건설사의 부도가 잇따르면서 집단 대출로 대구지역에서 12곳의 새마을금고가 불안한 상황에 처하게 된 것입니다. 현재 95% 정도의 공정률을 보이고 있는 다인 로열팰리스는 물금 2차 공사재개를 위한 약정을 체결하여 8/29일 준공완료를 목표로 다시 공사재개에 들어간다고 합니다. 이번 약정에서는 새마을금고 대주단에서 중도금 이자를 감면해 주는 등의 지원을 통해 수분양자와 시행사의 부담을 덜어주는 지원을 하기로 하였습니다.

 

예금자 보호법

예금자 보호법이란 금융기관아 예금등 채권의 지급정지 후 파산하게 되는 경우에 예금 보험공사가 예금자 1인당 보호금융상품의 원금과 소정의 이자를 합하여 최고 5천만 원까지 보호하는 제도로 한 금융기관 법인당 5000만 원까지만 보호가 되면 이때는 이자까지 포함된 금액을 말합니다. 하지만 원금 보장이 되는 상품에 가입한 경우가 그렇고 원금 보장이 안 되는 상품에 가입한 경우에는 해당되지 않습니다.

 

예금자 보호법이 적용되는 금융기관에는 어떤 것들이 있을까요? 이번에 부도위험까지 몰린 새마을금고는 어떨까요?

새마을금고는 예금자 보호법에 따라 보호를 받을 수 있는 금융회사가 아닙니다. 그렇다면 새마을금고에 예금하였다가 해당 금고가 파산한 경우에 보호를 받지 못하게 되는 걸까요? 

 

다행히도 새마을 금고 예금의 경우에는 새마을금고법에 따라 새마을금고 중앙회에 설치된 예금자 보호준비금을 통해서 보호받을 수 있습니다. 예금자 보혼 한도 역시 5천만 원으로 동일하다고 합니다.

 

새마을금고에 대출과 예금이 모두 있는 경우나 법인 명의의 예금을 가지고 계신 분들은 아래를 클릭하시면 예금자 보호제도에 대해 자세히 확인하실 수 있습니다.

부동산 PF, 새마을 금고 예금자 보호법

 

 

 

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